Warum die größten Landbesitzer der Welt nicht die sind, die man erwartet

Dies ist ein maschinell übersetzter Artikel. Die Originalfassung ist auf Englisch verfügbar.

Fragt man Leute, wem das meiste Land gehört, nennen sie die falsche Person: einen saudischen Prinzen, Jeff Bezos, Roman Abramowitsch oder wer auch immer ihn inzwischen als öffentliches Gesicht des protzigen Besitzes abgelöst hat. Die Antwort fühlt sich intuitiv an, weil sie aus einem einleuchtenden Denkmodell hervorgeht: Extremer Reichtum ballt sich in den Händen sichtbarer Einzelpersonen, und Land, der greifbarste aller Vermögenswerte, müsste naturgemäß zu den Dingen gehören, die diese Einzelpersonen besitzen.

Die Antwort ist falsch, und die Art, wie sie falsch ist, zeigt, wie wirtschaftliche Macht sich dem Blick entzieht. Die größten Landbesitzer der Welt stehen auf keiner Reichenliste. Die meisten von ihnen tauchen in keiner einzigen, konsolidierten Aufstellung von Landbesitz auf, und sie erscheinen nicht in den jährlichen Milliardärsranglisten, mit denen die Finanzpresse ihre Seiten füllt. Sie sind eine uralte Kirche, deren Besitz sich nicht beziffern lässt, weil er über Tausende von Rechtsträgern verteilt ist, die älter sind als die moderne Buchführung; eine verfassungsrechtliche Abstraktion, die keinem Menschen gehört und keinem Aktionär Rechenschaft schuldet; Agrardynastien in Brasilien, deren bestellte Felder mehr Fläche bedecken als ganze europäische Staaten; und Pensionsfonds, die die Altersersparnisse von Lehrerinnen und Lehrern verwalten, die sich niemals als Grundherren bezeichnen würden.

Die Institution, die keine Bilanz vorlegt

Die katholische Kirche besitzt Schätzungen zufolge weltweit rund 71 Millionen Hektar Land. Die Einschränkung ist wichtig: Diese Zahl stammt aus keiner primären Buchhaltungsquelle, weil es eine solche Quelle nicht gibt. Die Kirche hält ihren Besitz über Tausende eigenständiger Rechtsträger, darunter Diözesen, Orden, päpstliche Universitäten, gemeinnützige Stiftungen und Landeskirchen in nahezu jedem Land der Erde, deren Bilanzen nie zu einem gemeinsamen Abschluss konsolidiert werden. Der Vatikan richtete 2014 unter Kardinal George Pell ein Wirtschaftssekretariat ein, als Teil eines Vorstoßes zu mehr finanzieller Transparenz. Doch erst 2021 legte die Güterverwaltung des Apostolischen Stuhls (APSA), die das eigene Vermögen des Heiligen Stuhls verwaltet, zum ersten Mal ihre Zahlen vor: rund 4.000 Immobilien in Italien und etwa 1.100 im Ausland, die Botschaften nicht mitgerechnet. Diese Liste erfasst nur einen kleinen Bruchteil des katholischen Besitzes weltweit. Das kirchenrechtliche Konzept der „öffentlichen juristischen Person“, also der Rechtsform, in der der größte Teil des Kirchenvermögens gehalten wird, wurde nicht mit Blick auf Transparenz entworfen.

Das Problem der juristischen Person

Nach kanonischem Recht ist eine „öffentliche juristische Person“ ein Rechtsträger, etwa eine Diözese, ein Ordensinstitut oder eine päpstliche Stiftung, der im Namen der Kirche handelt und in ihrem Auftrag Vermögen hält. Das Wirtschaftssekretariat hat versucht, dieses System einer konsolidierten Aufsicht zu unterwerfen, und aufschlussreich war der Versuch durch das, was er ans Licht brachte. Im Zentrum des Londoner Immobilienskandals, der 2019 publik wurde, stand 60 Sloane Avenue, ein ehemaliges Harrods-Lagerhaus in Chelsea, in das das vatikanische Staatssekretariat ab 2014 über Investmentfonds und Offshore-Vehikel zu investieren begann. Das Geld stammte aus Mitteln, die das Staatssekretariat verwaltete, einem Topf, in dem sich auch der Peterspfennig befand, die päpstliche Spendensammlung. Nach Angaben des Heiligen Stuhls wurden die Verluste aus den eigenen Reserven des Staatssekretariats gedeckt, ohne den Peterspfennig anzutasten; 2022 verkaufte er das Gebäude für 186 Millionen Pfund.

Im Dezember 2023 verurteilte ein vatikanisches Gericht Kardinal Angelo Becciu, der jedes Fehlverhalten stets bestritten hat, sowie mehrere Mitangeklagte. Im März 2026 stellte das vatikanische Berufungsgericht Verfahrensmängel im erstinstanzlichen Prozess fest, vor allem eine unvollständig hinterlegte Ermittlungsakte, und ordnete an, Teile des Verfahrens in der Berufungsinstanz neu zu verhandeln, wobei das erstinstanzliche Urteil seine Rechtswirkungen behält. Wie auch immer das endgültige Urteil ausfällt: Der Fall hat eine Rechtsarchitektur bloßgelegt, die ihrem Wesen nach undurchsichtig ist. Besitz, der über Tausende juristischer Personen in Dutzenden von Rechtsordnungen verteilt ist und sich über Jahrhunderte angesammelt hat, bevor es moderne Buchführung gab, entzieht sich der Offenlegung und, schwerer noch, der Zusammenrechnung. Die Frage, was die Kirche „besitzt“, lässt sich nicht beantworten, weil sie eine Eigentumseinheit voraussetzt, die es nicht gibt.

Zu diesem Besitz gehören Kirchen und Klöster, aber auch Agrarland (ausgedehnt in Lateinamerika und Afrika südlich der Sahara), Waldreservate, städtische Immobilien, Krankenhäuser, Universitäten und Weideland aus der Kolonialzeit, angesammelt durch Schenkungen, Missionierung und Landzuteilungen von Regierungen, die längst nicht mehr existieren. Schon die Vielfalt der Vermögensarten erklärt zum Teil, warum kein Register geführt wird: Es gibt kein naheliegendes Rechnungsbuch, in dem sich all das erfassen ließe.

Das Land der Kirche wurde über Jahrhunderte angesammelt, was bedeutet, dass der größte Teil davon in der Gegenwart keine Anschaffungskosten trägt. Es erwirtschaftet Erträge (Pacht, Mieteinnahmen, Erschließungsgewinne) ohne entsprechende Verpflichtungen gegenüber Aktionären und in vielen Rechtsordnungen mit einer steuerlichen Behandlung, die dem religiösen und nicht dem kommerziellen Charakter der Institution Rechnung trägt. Ein Landbesitzer mit geringen Anschaffungskosten, mit begrenzter Steuerlast und ohne Pflicht, irgendjemandem außerhalb der Kirche Bericht zu erstatten, ist nur in einem weit gefassten Sinn des Wortes ein Grundherr. Das Land der Kirche bildet beinahe eine eigene Vermögenskategorie, und die Instrumente, mit denen wir konzentrierten Reichtum verfolgen, von Reichenlisten über Aktionärsregister bis zu Unternehmensberichten, wurden nicht dafür geschaffen, es zu erfassen. Aufschlussreicher ist, dass derzeit niemand die Fläche feststellen kann: Die Art, wie das Land gehalten wird, macht sie unüberprüfbar, wie gut die Daten auch sein mögen.

Die Krone, die nicht der König ist

Das Crown Estate besitzt rund 83.000 Hektar ländlichen Grund (vor allem verpachtetes Ackerland und Hochland, dazu das Windsor Estate), etwa die Hälfte des Küstenvorlands von England, Wales und Nordirland sowie den Meeresboden bis zwölf Seemeilen vor den Küsten dieser drei Landesteile. Jenseits dieser Grenze überträgt der Energy Act 2004 der Krone das Recht, in der Zone für erneuerbare Energien des Vereinigten Königreichs Strom aus Wind und Wasser zu erzeugen; das Crown Estate verwaltet den Teil dieser Zone außerhalb der schottischen Gewässer. Alles in allem beziffert das Crown Estate seinen Meeresboden auf rund 268.000 Quadratkilometer. In seinem Jahresbericht 2025/26 bewertete es sein Immobilienportfolio mit 14,5 Milliarden Pfund, bei einem Nettovermögen von 16,7 Milliarden Pfund.

Nichts davon gehört dem König. Das Crown Estate gehört „der Krone“, einer verfassungsrechtlichen Abstraktion, die jedem einzelnen Monarchen vorausgeht und ihn überdauert. Der Souverän kann es nicht verkaufen, streicht seine Gewinne nicht ein (sie fließen an das Finanzministerium, das sie als Bezugsgröße für die Festsetzung des Sovereign Grant heranzieht, aus dem die amtlichen Aufgaben des Monarchen finanziert werden) und haftet rechtlich nicht für seine Verwaltung.

Geführt wird das Vermögen von den per Royal Warrant ernannten Crown Estate Commissioners, die einen unabhängigen Vorstand bilden, der dem Parlament rechtlich verantwortlich ist, von ihm aber keine Weisungen erhält; Statistiker stufen das Crown Estate als öffentliches Unternehmen ein, und doch ist es verpflichtet, als kommerzieller Betrieb zu wirtschaften. Es ist zu dauerhaft und zu tief in der Verfassung verankert, um Privateigentum zu sein, und zu sehr gegen ministerielle Weisungen abgeschirmt, um ein staatliches Organ zu sein; das Crown Estate selbst beschreibt seine Position als zwischen dem öffentlichen und dem privaten Sektor gelegen.

Der Meeresboden und die Dividende der sauberen Energie

Die Offshore-Besitztümer des Crown Estate erlangten in den 2020er-Jahren eine neue wirtschaftliche Bedeutung, als die Offshore-Windkraft ins Zentrum der britischen Energiepolitik rückte. Weil dem Crown Estate der Meeresboden gehört, gehört ihm die Plattform, auf der Offshore-Windturbinen errichtet werden, und es kassiert Pachteinnahmen von den Betreibern der Windparks. Der Crown Estate Act 2025, der im März 2025 die königliche Zustimmung erhielt, verlieh dem Crown Estate erstmals das Recht, Kredite aufzunehmen, und erweiterte den Kreis dessen, worin es investieren darf. Die Regierung hatte die Ausweitung in der Thronrede vom Juli 2024 angekündigt und vor allem mit der Notwendigkeit begründet, den Ausbau der Offshore-Windkraft zu beschleunigen.

Der Besitz des Crown Estate in Schottland ist eine gesonderte Angelegenheit: Er wird seit 2017 von Crown Estate Scotland verwaltet, auf Grundlage des Scotland Act 2016 und des Scottish Crown Estate Act 2019. Das Gesetz lässt die Frage offen, die schon der Fall der Kirche aufwarf: Wer profitiert? Der Meeresboden unter Großbritanniens Offshore-Windanlagen gehört der Krone, und seine Pachteinnahmen fließen an das Finanzministerium (487 Millionen Pfund 2025/26), bevor sie in den allgemeinen Staatsausgaben aufgehen.

Selbst das Windsor Estate, rund 6.400 Hektar Wald, Seen, Gärten und Parklandschaft rund um Windsor Castle einschließlich des Windsor Great Park, gehört dem Crown Estate, nicht dem König. Der eigene Grundbesitz des Monarchen ist eine gesonderte und weit kleinere Angelegenheit: Das Duchy of Lancaster, ein privates Vermögen, das treuhänderisch für den Souverän gehalten wird, umfasst rund 17.000 Hektar ländlichen Grund, dazu private Residenzen wie Sandringham und Balmoral.

Was das Crown Estate mit dem verstreuten Besitz der Kirche teilt, ist das Ergebnis: eine gewaltige Konzentration von Land, die nicht als privater Reichtum lesbar ist, auf keiner Reichenliste erscheint und kaum je über die Mechanismen infrage gestellt wird, die Wählern oder Märkten zur Verfügung stehen. Als das Parlament die Befugnisse des Crown Estate 2025 zuletzt neu fasste, erweiterte es sie. Die Kirche streut ihr Land über Tausende juristischer Personen; das Crown Estate bündelt das seine in einer verfassungsrechtlichen Abstraktion.

Die Imperien des Hinterlands

SLC Agrícola, kontrolliert von der Familie Logemann und an der Börse von São Paulo notiert, plant für die Saison 2026/27 mit rund 854.000 Hektar Anbaufläche. Anbaufläche ist nicht dasselbe wie Landbesitz: Sie zählt auch Zweitkulturen mit, die innerhalb einer Saison auf denselben Feldern wachsen, und ein großer Teil davon ist gepachtet oder wird gemeinsam mit Investmentfonds bewirtschaftet. 2023 besaß SLC etwa ein Drittel des Landes, das es bepflanzte. Trotzdem ist schon die Anbaufläche allein größer als die Landfläche von Delaware. Aufgebaut hat die Familie Logemann dies an der brasilianischen Agrarfront, durch einen Vorstoß in die Cerrado-Savanne, der mit staatlichen Subventionen begann, sich mit Rodungen fortsetzte und schließlich in jene Art von Besitz gegossen wurde, die in Investorenpräsentationen auftaucht.

Die Bom-Futuro-Gruppe, Anfang der 1980er-Jahre von Eraí Maggi Scheffer, seinen Brüdern Elusmar und Fernando und ihrem Schwager José Maria Bortoli gegründet, bepflanzt jedes Jahr rund 650.000 Hektar mit Soja, Mais und Baumwolle, fast alles davon in Mato Grosso. Blairo Maggi (der milliardenschwere frühere Gouverneur von Mato Grosso und Bundeslandwirtschaftsminister, „Sojakönig“ genannt) ist Eraís Cousin, und sein Zweig der Familie kontrolliert die eigenständig verfasste Amaggi-Gruppe; die beiden Unternehmen stehen für verschiedene Zweige derselben Großfamilie und verschiedene Kapitel derselben regionalen Geschichte. Andere Farmerfamilien wiederholen das Muster in kleinerem Maßstab: Die in Rondonópolis ansässige Gruppe Bom Jesus der Familie Vigolo bewirtschaftete rund 250.000 Hektar, als sie 2016 Gläubigerschutz beantragte.

Die unsichtbare Krise des Cerrado

Der brasilianische Cerrado, die tropische Savanne, die fast ein Viertel Brasiliens bedeckt, ist die artenreichste Savanne der Welt und erstreckt sich über acht der zwölf hydrografischen Regionen Brasiliens. Er hat nur einen Bruchteil der Aufmerksamkeit erhalten, die der Naturschutz dem Amazonas widmet, obwohl etwa die Hälfte seiner Fläche bereits in Äcker, Weiden und andere menschliche Nutzungen umgewandelt wurde; allein zwischen 1985 und 2024 gingen 40 Millionen Hektar natürlicher Vegetation verloren. Die Expansion des Agrobusiness in den Cerrado hatte staatliche Hilfe. Kreditprogramme, darunter PRODECER, das 1979 gestartete japanisch-brasilianische Kooperationsprogramm zur Entwicklung des Cerrado, subventionierten die Umwandlung der Savanne in Soja- und Maisfelder. PRODECER allein erschloss rund 345.000 Hektar, und diese Programme halfen, die Region für die industrielle Landwirtschaft zu öffnen, auf der die dynastischen Besitztümer errichtet wurden. Das Land, das zu diesen Imperien zusammengetragen wurde, war bereits besetzt: ökologisch von einem der artenreichsten Biome des Planeten, kulturell von Quilombola-Gemeinschaften, indigenen Gruppen und Kleinbauern, deren Vertreibung Teil derselben Geschichte ist, die die 650.000-Hektar-Portfolios hervorbrachte.

Diese Dynastien sind auf eine Weise lesbar, wie es die Kirche und das Crown Estate nicht sind. Der Besitz der Familie Logemann wird in Investorenunterlagen ausgewiesen, und die Finanzzahlen von SLC Agrícola sind öffentlich. Diese Lesbarkeit hat nicht dazu geführt, dass die Konzentration politisch nennenswert angefochten würde, aber sie schärft den Kontrast zu dem, was folgt. Die brasilianischen Familien sind sichtbare Landbesitzer: Sie halten Land über identifizierbare, familienkontrollierte Unternehmen und legen im Fall von SLC geprüfte Abschlüsse an einer Börse vor. Wer wissen will, wem diese Farmen im Cerrado gehören, kann es herausfinden. Bei ihren neuen Nachbarn ist das schwieriger: Fondsvehikel, registriert in Rechtsordnungen, die keinen Hinweis darauf geben, wem der Vermögenswert letztlich gehört.

Der Fonds, dem die Farm Ihrer Rente gehört

Nuveen Natural Capital ist die Landinvestment-Plattform von Nuveen, dem Vermögensverwalter der TIAA-Gruppe (TIAA ist der Pensionsanbieter für Hochschulpersonal, Lehrkräfte und akademische Beschäftigte in den USA), und gilt dem Wert nach als weltweit größter Verwalter von Agrar- und Waldland. Ende 2025 verwaltete die Plattform Agrarland im Wert von 12,1 Milliarden Dollar auf mehr als 2 Millionen Acres Bruttofläche. Macquarie Asset Management, der Investmentarm der australischen Finanzgruppe, meldet mit Stand März 2026 rund 4,6 Millionen Hektar Agrarland und landwirtschaftliche Vermögenswerte von 5,3 Milliarden australischen Dollar unter Verwaltung: eine weit größere Fläche, aber dem Wert nach ein kleineres Portfolio.

Bill Gates, der sichtbarste private Agrarlandbesitzer der Vereinigten Staaten, hält über seine Beteiligungsgesellschaft Cascade Investment rund 275.000 Acres, größtenteils Agrarland, verteilt über 17 Bundesstaaten. Neben Nuveens Fondsvehikeln wirkt er klein, und er ist auf eine Weise lesbar, wie es Nuveens Besitz nicht ist: Gates’ Fläche ist in öffentlichen Ranglisten und Berichten nachzulesen. Nuveen veröffentlicht zwar eine Gesamtzahl, mehr als 2 Millionen Acres Agrarland brutto, und eine interaktive Karte seiner Farmen. Doch die Karte zeigt die bewirtschaftete Fläche statt eingetragener Grenzen und deckte sich bei einem Abgleich mit dem brasilianischen Grundbuch im Jahr 2020 nicht vollständig mit den Grundbüchern, und so muss das vollständige Bild, welche Vehikel welches Land halten, aus Grundbüchern, Fondsunterlagen und Feldrecherchen zusammengesetzt werden.

Die institutionellen Agrarlandbesitzer selbst (Nuveen, Macquarie, Farmland Partners und Gladstone Land Corporation) sind weniger bekannte Namen als die Milliardäre mit Ranches und Waldland an der Spitze der Liste amerikanischer Landbesitzer des Land Report, und die größten von ihnen operieren in einer Größenordnung, die diese Liste nicht erfasst: Allein Macquaries Agrarland bedeckt etwa die vierfache Fläche des Besitzes von Stan Kroenke, der sie mit 2,7 Millionen Acres anführt.

Die Anlageklasse nach 2008

Agrarland entwickelte sich durch eine bestimmte Abfolge von Ereignissen von einer Nische zu einer etablierten institutionellen Anlageklasse. Die Finanzkrise von 2008 zerstörte das Vertrauen in Finanzinstrumente, deren Risiken durch Komplexität verschleiert worden waren. Die Rohstoffpreise schossen in die Höhe, wodurch der Wert von Land, auf dem Nahrung wächst, sichtbar wurde, und die Nahrungsmittelpreiskrise von 2007–2008 wirkte als Katalysator: Wenn die Lebensmittelpreise steigen, wird der Vermögenswert, auf dem die Nahrungsversorgung beruht, zu einer attraktiveren Anlage. Zugleich begann unter Pensionsfondsmanagern eine Anlagebegründung zu zirkulieren, die TIAA-CREF 2012 öffentlich formulierte, als es Zusagen über 2 Milliarden Dollar für sein Vehikel Global Agriculture LLC bekannt gab: Agrarland, so das Argument, sichere gegen Inflation ab und korreliere nur gering mit den Aktienmärkten. 2023 gab es bereits 960 aktive Fonds, die auf Nahrungsmittel- und Agrarvermögen spezialisiert waren und mehr als 150 Milliarden Dollar verwalteten. Die Agrarlandpreise hatten sich weltweit zwischen 2008 und 2022 nahezu verdoppelt, in Mittel- und Osteuropa sogar verdreifacht. In Agrarland gelenkt haben das institutionelle Kapital die Krise und eine Anlagetheorie, die zu Recht argumentierte, dass Land der einzige Produktionsfaktor der Nahrungsmittelerzeugung ist, der sich nicht herstellen lässt.

Auch im Charakter unterscheiden sich die Fonds von den Dynastien. Der Besitzer einer dynastischen Fazenda, eines Landguts, hat ein Interesse an der langfristigen Ertragskraft genau des Landes, das er hält, unter welchen Umständen es ursprünglich auch erworben wurde. Ein Großteil seines Landes kostete die Generation seines Großvaters nicht mehr als den Preis der Rodung, und sein Zeithorizont ist unbegrenzt; das Land geht an seine Erben über. Ein Investmentfonds hält Land als Vermögenswert mit einer Zielrendite, einem festgelegten Anlagehorizont und Verpflichtungen gegenüber seinen Kommanditisten, und eine Position, die zum Verkauf gehalten wird, wird anders verwaltet als ein Ort, der weitergegeben werden soll. Das zeigt sich darin, wie das Land bewirtschaftet wird, darin, was Pächter erwarten können, und darin, was mit den örtlichen Gemeinschaften geschieht, wenn die Zielrendite des Fonds erreicht ist und das Portfolio umgeschichtet wird.

In einer australischen Agrarregion, New England North West in New South Wales, erwarben finanzialisierte Agrarkonzern-Investoren zwischen 2004 und 2019 auf drei ungefähr gleich großen Wegen fast 200.000 Hektar Agrarland, nämlich durch die Übernahme börsennotierter oder nicht börsennotierter Agrarunternehmen, den Kauf von Farmen, die bereits als Finanzanlagen verpackt waren, und die Zusammenlegung von Familienbetrieben. Die Geografen, die diese Käufe verfolgt haben, nennen die Art, wie Finanzkapital Land anhäuft und regionale Landwirtschaften umbaut, „flexibel und opportunistisch“. IPES-Food argumentiert, dass das Anreizmodell des finanziellen Landbesitzes Ergebnisse hervorbringt, die sich systematisch von denen herkömmlicher landwirtschaftlicher Betriebe unterscheiden: Druck in Richtung kurzfristiger Ausbeutung, geringere Investitionen in die Bodengesundheit, Einschränkungen für lokale Lieferketten und Gleichgültigkeit gegenüber bestehenden Betrieben.

TIAA wurde 1918 mit Unterstützung Andrew Carnegies gegründet, um Hochschullehrern eine Altersversorgung zu bieten, und verwaltet bis heute die Altersersparnisse amerikanischer Akademiker und Lehrkräfte. Millionen Menschen, die ihr Berufsleben lang über Ungleichheit und die Struktur wirtschaftlicher Macht nachgedacht haben, sind über ihre Pensionskonten an Agrarland-Portfolios beteiligt, die Chain Reaction Research 2020 mit Bränden, Landkonflikten und Altlastrisiken aus früherer Entwaldung in Brasilien in Verbindung brachte. Die Analysten stellten fest, dass auf sechs Farmen aus dem TIAA-Portfolio in Brasiliens Matopiba-Region zwischen 2009 und 2018 fast 3.000 Hektar gerodet worden waren und im August 2019 auf drei Farmen 2.350 Hektar brannten. Die wirtschaftlich Berechtigten, die Lehrerinnen und Lehrer, haben kein Mitspracherecht bei der Frage, welche Farmen ihre Altersvorsorgekonten finanzieren, haben keine Kontrolle über die Entscheidungen, die über diesen Besitz getroffen werden, und kaum praktische Möglichkeiten, sie anzufechten.

Der Pensionsfonds streut das Eigentum über LP-Strukturen und SPVs, Kommanditgesellschaften und Zweckgesellschaften, deren Namen keinen Hinweis auf ihren letztlich wirtschaftlich Berechtigten geben.

Die Logik, die es dauerhaft macht

David Ricardo benannte das besondere Problem des Bodens 1817, und seine Analyse erklärt bis heute, warum sich konzentrierter Landbesitz anders verhält als andere Formen konzentrierten Reichtums. Boden ist in seinem Angebot fix. Anders als Kapital lässt er sich nicht herstellen; anders als Arbeit lässt er sich nicht vermehren. Das bedeutet, dass die Rente, der Ertrag des Bodens als Produktionsfaktor, ein Zoll ist, der allen abverlangt wird, die Land brauchen und keines besitzen, statt eine Belohnung für produktive Tätigkeit zu sein. Wenn die Bevölkerung wächst oder die Wirtschaftstätigkeit zunimmt, steigt die Nachfrage nach Land. Die Eigentümer des Bodens schöpfen den daraus resultierenden Anstieg der Rente ab, ohne den Vermögenswert verbessert zu haben. Ökonomen nennen Ricardos Mechanismus „Differenzialrente“: Wenn die Bevölkerung wächst und schlechteres oder ungünstiger gelegenes Land in Nutzung genommen wird, erzielt das bessere Land einen Überschuss in Höhe seines Vorteils gegenüber dem schlechtesten bewirtschafteten Land, und dieser Überschuss fließt seinen Eigentümern zu. Der Mechanismus erfordert weder besondere Böswilligkeit noch auch nur Absicht; er folgt aus der Natur eines Vermögenswerts, dessen Angebot nicht auf die Nachfrage reagieren kann.

Die International Land Coalition schätzte 2020, dass die größten 1 Prozent der Betriebe weltweit mehr als 70 Prozent der weltweiten Agrarfläche bewirtschaften. Gemessen am Wert vereinen die obersten 10 Prozent der Landbevölkerung 60 Prozent der landwirtschaftlichen Flächen auf sich, während die unteren 50 Prozent nur 3 Prozent erhalten. Der Wert ist die aussagekräftigere Zahl, da er die Konzentration des produktivsten und kommerziell am besten erschlossenen Landes in der Spitzengruppe erfasst.

Die Folgen für den Wohnungsmarkt ergeben sich aus demselben Mechanismus, auch wenn die Kausalkette politisch umstrittener ist. Das Argument lautet: Wird Land in der Nähe von Arbeitsplatzzentren in konzentrierten Portfolios gehalten, ob dynastisch, institutionell oder verfassungsrechtlich, dann wird das Angebot verknappt, weil Landbesitzer von der Knappheit profitieren, und nicht, weil Bauen schwierig wäre. Im Februar 2024 prüfte die britische Wettbewerbsbehörde Competition and Markets Authority zum Abschluss ihrer Untersuchung des Wohnungsbaumarkts genau dieses Argument. Sie stellte fest, dass die elf größten Bauträger rund 1,17 Millionen Grundstücke in ihren Landreserven hielten, kam aber zu dem Schluss, dass weder das Horten von Bauland noch das Funktionieren des Bodenmarkts an sich die schlechten Ergebnisse verursachten; stattdessen verwies sie auf das Planungssystem und auf den Anreiz der Bauträger, langsam genug zu bauen, um die Verkaufspreise zu schützen. Zumindest in Großbritannien ist die Knappheit den Belegen zufolge dem Eigentum vorgelagert.

Das Argument zum Ernährungssystem ist direkter und besser belegt. Finanzialisierter Landbesitz verändert die Bedingungen, unter denen Nahrung erzeugt wird. Wenn Land von einem Investmentfonds mit festgelegtem Renditeziel verwaltet wird, gehen langfristige Bodengesundheit, lokale Lieferketten und der Zugang von Kleinbauern nur ins Modell ein, soweit sie die Rendite beeinflussen. Solche Fonds halten Farmen als Finanzinstrumente, unabhängig davon, wer sie bewirtschaftet, und das zählt: dafür, was das Land hervorbringt, für wen und zu welchen Bedingungen.

Das selbstverstärkende Merkmal ist jenes, das Ricardo benannte: Weil sich Land nicht erschaffen lässt, schöpfen diejenigen, die es in Zeiten steigender Nachfrage halten, die Wertsteigerung ab, ohne den Vermögenswert in irgendeiner Weise zu verbessern, und dieses Kapital kann eingesetzt werden, um weiteres Land zu erwerben, zu Preisen, mit denen kleinere Käufer nicht mithalten können. Die Ungleichheit beim Landbesitz wächst in den meisten Ländern, und allein in Asien hat sie seit 1980 um 11 Prozent zugenommen. Die besondere Beschleunigung seit den 1990er-Jahren hat zwei unterscheidbare Ursachen: die Liberalisierung der Agrarbodenmärkte im Globalen Süden unter den Strukturanpassungsauflagen, an die Kredite von IWF und Weltbank geknüpft waren, wodurch sich Märkte öffneten, die ausländischem Kapital zuvor verschlossen gewesen waren; und die Finanzialisierung von Agrarland als Anlageklasse nach 2008, die sowohl das institutionelle Kapital als auch die Anlagebegründung für Käufe in beispiellosem Umfang und Tempo lieferte.

Das Sichtbarkeitsproblem

Das Grundbuchamt von England und Wales, die Land Registry, gehört zu den transparenteren Systemen zur Erfassung von Landbesitz weltweit, und selbst dort brauchte Guy Shrubsole für sein Buch von 2019 jahrelange Arbeit, um aus Grundbuchdaten ein Bild der Eigentumskonzentration zu rekonstruieren. Shrubsole stellte fest, dass rund 25.000 Landbesitzer etwa die Hälfte Englands besitzen; dass Aristokratie und Landadel trotz allem, was das 20. Jahrhundert zur Umverteilung unternahm, noch immer etwa 30 Prozent Englands halten; und dass damals die Eigentümer von rund 17 Prozent der Fläche Englands und Wales’ nicht ausgewiesen waren, weil das Land nie eingetragen worden war, ein Anteil, den die Regierung im November 2025 auf etwa 11 Prozent bezifferte.

In den meisten Teilen der Welt ist die Lage erheblich schlechter. Daten über Landbesitz sind auf lokale Register verteilt, liegen in Formaten vor, die sich einer Gesamtauswertung widersetzen, werden mit unterschiedlicher Genauigkeit und Vollständigkeit geführt und müssen den letztlich wirtschaftlich Berechtigten von Land, das über Unternehmensvehikel gehalten wird, nicht ausweisen. Die Agrarflächen eines Pensionsfonds erscheinen auf keiner Liste von Landbesitzern. Sie erscheinen in Fondsprospekten, in Unterlagen von Kommanditgesellschaften und in Grundbucheinträgen unter Vehikelnamen, die keinen Hinweis darauf geben, wem der Vermögenswert letztlich gehört. Nuveens Gesamtfläche lässt sich nachschlagen, ebenso die Karte, die das Unternehmen selbst von seinen Farmen veröffentlicht. Doch als Chain Reaction Research diese Karte in Matopiba mit dem brasilianischen Grundbuch abglich, fielen die eingetragenen Besitztümer größer aus, als die Karte zeigte, und einige eingetragene Grundstücke fehlten auf der Karte ganz. Die vollständige Eigentumslandkarte wird von Forschern und Journalisten rekonstruiert, die gezielt danach suchen, über Recherchen zu Rechtsträgern, Anfragen bei Agrarlandregistern und den Abgleich von Unternehmensbeteiligungsketten, eine Arbeit, die mühsam und konstruktionsbedingt lückenhaft ist.

Jede der hier nachgezeichneten Eigentumsformen kann verhindern, dass gebündelter Landbesitz zu einer lesbaren politischen Tatsache wird. Die Kirche hält Land über Tausende kanonischer Rechtsträger, die älter sind als die moderne Buchführung und sich der Konsolidierung widersetzen; das Crown Estate hält es über eine Verfassungsform, die zwischen öffentlich und privat steht. Die brasilianischen Dynastien halten es unter lesbaren Familiennamen, aber in einem rechtlichen und politischen Umfeld, in dem Lesbarkeit keine Rechenschaft hervorgebracht hat. Die Pensionsfonds halten es über LP- und SPV-Strukturen, die schon ihrer Architektur nach undurchsichtig sind. Das sind vier verschiedene Architekturen, errichtet über viele Jahrhunderte: die juristischen Personen des mittelalterlichen Kirchenrechts, die Regelung von 1760, mit der Georg III. die Einkünfte aus den Kronländereien dem Parlament überließ, die Familienunternehmen an Brasiliens Agrarfront und die LP-Strukturen der Vermögensverwaltung nach 2008.

Nichts davon setzt eine Verschwörung voraus. Die katholische Kirche hat das Kirchenrecht 1983 nicht entworfen, um ihr Land vor Finanzjournalisten zu verbergen, und die verfassungsrechtliche Mehrdeutigkeit des Crown Estate ist ein mittelalterliches Erbe. Trotzdem lässt sich Eigentum in einem Umfang, der politisch bedeutsam wäre, wenn man ihn sehen könnte, nicht sehen, weil die Kategorie, in der es existiert, außerhalb der Instrumente liegt, die geschaffen wurden, um wirtschaftliche Macht sichtbar zu machen.

In jedem dieser Fälle geht die Unsichtbarkeit mit einer eigenen politischen Immunität einher. Das Land der Kirche ist selten Ziel von Umverteilungsforderungen, weil es von einer religiösen Institution gehalten wird, und die historische und spirituelle Legitimität dieser Institution wirkt wie eine Immunität. Das Crown Estate entgeht jeder Infragestellung, weil es schon immer existiert hat und weil die Alternative, den Meeresboden zu „verstaatlichen“, radikaler klingt, als sie ist, in einer Verfassungsordnung, in der der Meeresboden nie privat war. Die brasilianischen Dynastien werden kaum angefochten, weil ihr Besitz innerhalb eines Systems des Agrarkapitalismus entsteht, von dem die politische Ökonomie des Landes abhängt und das sie in Rohstoffbooms feiert. Nuveens Agrarland wird außerhalb von NGO-Berichten kaum hinterfragt, weil es für Rentner gehalten wird und jede Kritik daran die Altersvorsorge von Lehrkräften zu bedrohen scheint. Diese Immunität wirkt, indem sie den Begünstigten aus der Mittelschicht zur Geisel genau jener Konzentration macht, gegen die er sonst womöglich Einspruch erheben würde.

Jede dieser Eigentumsformen hat ihre eigene Begründung dafür entwickelt, warum ihr Land anders ist, ausgenommen vom üblichen Kalkül konzentrierten Reichtums und angesiedelt in einer Kategorie, in der die üblichen Fragen nicht gelten. Jede politische Antwort auf die Konzentration von Land setzt zunächst Lesbarkeit voraus: die Fähigkeit, zu benennen, wer was hält, und die Eigentumskette vom eingetragenen Rechtsträger bis zum letztlich Begünstigten zurückzuverfolgen. Diese Voraussetzung fehlt in fast jeder Rechtsordnung der Welt, und in jenen Kategorien, in denen die Konzentration am höchsten ist, fehlt sie fast vollständig.

Schluss

Ricardo verstand schon 1817, warum dies bei Land mehr zählt als bei jedem anderen Vermögenswert: Bei fixem Angebot potenziert sich Konzentration, und diese Potenzierung erfordert keinerlei Zutun des Eigentümers, nur die Tatsache des Eigentums. Die alten Einhegungen wurden durch Parlamentsgesetze vollzogen. Die neuen Einhegungen vollziehen sich über LP-Strukturen und Offshore-Vehikel, und zu den Einhegenden zählen auch die Pensionsfonds von Lehrkräften.

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Bildnachweise

Yunus Tuğ – Pexels

Wichtige Quellen und Literaturhinweise

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