Dlaczego najwięksi właściciele ziemscy świata to nie ci, których się spodziewasz

To jest artykuł przetłumaczony maszynowo. Oryginalna wersja jest dostępna w języku angielskim.

Ostatnia aktualizacja: 25 października 2026 · 18 min czytania

Zapytaj ludzi, kto posiada najwięcej ziemi, a wskażą niewłaściwą osobę: saudyjskiego księcia, Jeffa Bezosa, Romana Abramowicza albo tego, kto od tamtej pory zastąpił go jako publiczna twarz ostentacyjnej własności. Odpowiedź wydaje się intuicyjna, bo podsuwa ją rozsądny model myślowy: skrajne bogactwo skupia się w rękach widocznych jednostek, a ziemia, jako najbardziej namacalne ze wszystkich aktywów, w naturalny sposób powinna należeć do tego, co te jednostki posiadają.

Ta odpowiedź jest błędna, a sposób, w jaki jest błędna, pokazuje, jak władza ekonomiczna pozostaje poza zasięgiem wzroku. Najwięksi właściciele ziemscy świata nie figurują w żadnym rankingu najbogatszych. Większość z nich nigdy nie trafia do żadnego jednolitego, skonsolidowanego zestawienia ziemi i nie pojawia się w corocznych listach miliarderów, którymi wypełnia się prasa finansowa. To starożytny Kościół, którego majątku nie da się zsumować, bo rozproszony jest między tysiące podmiotów prawnych starszych niż nowoczesna rachunkowość; konstytucyjna abstrakcja, która nie należy do nikogo i przed żadnym akcjonariuszem nie odpowiada; brazylijskie dynastie rolnicze, których obsiane pola zajmują większą powierzchnię niż całe państwa europejskie; i fundusze emerytalne zarządzające oszczędnościami nauczycieli, którzy nigdy nie nazwaliby siebie właścicielami ziemskimi.

Instytucja, która nie składa zeznań podatkowych

Szacuje się, że Kościół katolicki posiada na świecie około 71 milionów hektarów ziemi. To zastrzeżenie ma znaczenie: liczba ta nie pochodzi z żadnego pierwotnego źródła księgowego, bo takie źródło nie istnieje. Kościół posiada majątek za pośrednictwem tysięcy odrębnych podmiotów prawnych, takich jak diecezje, zakony, uniwersytety papieskie, fundacje charytatywne i Kościoły narodowe niemal w każdym kraju na Ziemi, a ich bilanse nigdy nie są konsolidowane w jedno sprawozdanie. W 2014 roku Watykan powołał Sekretariat ds. Ekonomii pod kierunkiem kardynała George’a Pella w ramach starań o przejrzystość finansową. A jednak dopiero w 2021 roku urząd zarządzający majątkiem samej Stolicy Apostolskiej, Administracja Dóbr Stolicy Apostolskiej (APSA), po raz pierwszy opublikował swoje sprawozdanie: około 4000 nieruchomości we Włoszech i mniej więcej 1100 za granicą, nie licząc ambasad. Ta lista obejmuje niewielki ułamek katolickiego majątku na świecie. Kanoniczna koncepcja „publicznej osoby prawnej”, formy prawnej, za pośrednictwem której Kościół posiada większość swojego majątku, nie powstała z myślą o przejrzystości.

Problem osoby prawnej

W prawie kanonicznym „publiczna osoba prawna” to podmiot, taki jak diecezja, instytut zakonny czy fundacja papieska, który działa w imieniu Kościoła i w jego imieniu posiada majątek. Sekretariat ds. Ekonomii próbował objąć ten system skonsolidowanym nadzorem, a próba okazała się pouczająca dzięki temu, co ujawniła. Londyński skandal nieruchomościowy, który wybuchł w 2019 roku, dotyczył budynku przy 60 Sloane Avenue, dawnego magazynu Harrodsa w Chelsea, w który watykański Sekretariat Stanu zaczął inwestować w 2014 roku za pośrednictwem funduszy inwestycyjnych i spółek offshore. Pieniądze pochodziły ze środków zarządzanych przez Sekretariat Stanu, puli, w której znajdowało się także Świętopietrze, papieska zbiórka na cele charytatywne. Stolica Apostolska twierdzi, że straty pokryto z własnych rezerw Sekretariatu Stanu, nie naruszając Świętopietrza, a sam budynek sprzedała w 2022 roku za 186 milionów funtów.

W grudniu 2023 roku watykański sąd skazał kardynała Angela Becciu, który zawsze zaprzeczał, by dopuścił się nadużyć, oraz kilku współoskarżonych. W marcu 2026 roku watykański Sąd Apelacyjny dopatrzył się w pierwszym procesie uchybień proceduralnych, przede wszystkim niekompletnie złożonych akt śledztwa, i nakazał ponowne rozpoznanie części sprawy w postępowaniu apelacyjnym, przy czym wyrok pierwszej instancji zachowuje skutki prawne. Jakikolwiek będzie ostateczny werdykt, sprawa obnażyła architekturę prawną z natury nieprzejrzystą. Majątek rozłożony na tysiące osób prawnych w dziesiątkach systemów prawnych, gromadzony przez stulecia, zanim powstała nowoczesna rachunkowość, opiera się ujawnieniu, a tym bardziej zsumowaniu. Na pytanie, co Kościół „posiada”, nie da się odpowiedzieć, bo zakłada ono jednostkę własności, która nie istnieje.

Na te posiadłości składają się kościoły i klasztory, ale także grunty rolne (rozległe w Ameryce Łacińskiej i Afryce Subsaharyjskiej), rezerwaty leśne, nieruchomości miejskie, szpitale, uniwersytety i pastwiska z epoki kolonialnej, zgromadzone dzięki darowiznom, ewangelizacji i nadaniom ziemi od rządów, które dawno przestały istnieć. Już sama różnorodność aktywów częściowo wyjaśnia, dlaczego nikt nie prowadzi ich rejestru: nie ma oczywistej księgi, w której dałoby się je wszystkie zapisać.

Ziemia Kościoła gromadzona była przez stulecia, co oznacza, że dziś większości z niej nie obciąża żaden koszt nabycia. Przynosi dochód (czynsze, wpływy z dzierżawy, zyski z inwestycji deweloperskich) bez żadnych odpowiadających mu zobowiązań wobec akcjonariuszy, a w wielu jurysdykcjach także przy traktowaniu podatkowym, które odzwierciedla religijny, a nie komercyjny charakter instytucji. Właściciel ziemi z niewielkim kosztem nabycia, z ograniczonym obciążeniem podatkowym i bez obowiązku sprawozdawczego wobec kogokolwiek spoza Kościoła jest właścicielem ziemskim tylko przy szerokim rozumieniu tego słowa. Ziemia Kościoła jest niemal odrębną kategorią aktywów, a narzędzia, którymi śledzimy skoncentrowane bogactwo, od rankingów najbogatszych po rejestry akcjonariuszy i sprawozdania spółek, nie zostały zaprojektowane tak, by ją dostrzec. Bardziej wymowne jest to, że nikt obecnie nie potrafi ustalić tej powierzchni: sposób, w jaki ta ziemia jest posiadana, czyni ją niesprawdzalną bez względu na jakość danych.

Korona, która nie jest królem

Crown Estate (majątek Korony) obejmuje około 83 000 hektarów gruntów wiejskich (głównie dzierżawionych pól uprawnych i terenów wyżynnych, a do tego Windsor Estate), mniej więcej połowę pasa nadbrzeżnego Anglii, Walii i Irlandii Północnej oraz dno morskie do dwunastu mil morskich od wybrzeży tych trzech krajów. Poza tą granicą ustawa Energy Act 2004 przyznaje Koronie prawo do wytwarzania energii z wiatru i wody w całej brytyjskiej Strefie Energii Odnawialnej, której częścią poza wodami szkockimi zarządza Crown Estate. Łącznie Crown Estate szacuje powierzchnię swojego dna morskiego na około 268 000 kilometrów kwadratowych. W raporcie rocznym za rok 2025/26 wycenił swój portfel nieruchomości na 14,5 miliarda funtów, a aktywa netto na 16,7 miliarda funtów.

Nic z tego nie należy do króla. Crown Estate należy do „Korony”, konstytucyjnej abstrakcji, która poprzedza każdego monarchę i każdego z nich przetrwa. Władca nie może go sprzedać, nie zatrzymuje jego zysków (trafiają one do Ministerstwa Skarbu, które traktuje je jako punkt odniesienia przy ustalaniu Sovereign Grant, dotacji finansującej oficjalne obowiązki monarchy) i nie ponosi prawnej odpowiedzialności za zarządzanie nim.

Majątkiem kierują komisarze Crown Estate, powoływani nakazem królewskim (Royal Warrant), którzy tworzą niezależny zarząd prawnie rozliczany przez parlament, lecz przez niego niekierowany; statystycy klasyfikują Crown Estate jako przedsiębiorstwo publiczne, a mimo to musi działać jak komercyjna firma. Jest zbyt trwały i zbyt głęboko osadzony w ustroju, by stanowić własność prywatną, i zbyt odizolowany od ministerialnych poleceń, by być organem państwa; sam Crown Estate opisuje swoją pozycję jako usytuowaną między sektorem publicznym a prywatnym.

Dno morskie i dywidenda z czystej energii

W latach 20. XXI wieku morskie posiadłości Crown Estate nabrały nowego znaczenia gospodarczego, gdy morska energetyka wiatrowa stała się filarem brytyjskiej polityki energetycznej. Skoro Crown Estate jest właścicielem dna morskiego, jest też właścicielem podłoża, na którym stawia się morskie turbiny wiatrowe, i pobiera od operatorów farm wiatrowych opłaty dzierżawne. Ustawa Crown Estate Act 2025, która otrzymała sankcję królewską w marcu 2025 roku, po raz pierwszy dała Crown Estate prawo do zaciągania pożyczek i poszerzyła zakres dozwolonych inwestycji. Rząd zapowiedział to rozszerzenie w mowie tronowej w lipcu 2024 roku i uzasadniał je przede wszystkim potrzebą przyspieszenia rozwoju morskiej energetyki wiatrowej.

Majątek Crown Estate w Szkocji to odrębna sprawa: od 2017 roku zarządza nim Crown Estate Scotland na podstawie Scotland Act 2016 i Scottish Crown Estate Act 2019. Ustawa pozostawia otwarte pytanie, które postawił już przypadek Kościoła: kto korzysta. Dno morskie pod brytyjskimi morskimi farmami wiatrowymi należy do Korony, a dochód z jego dzierżawy trafia do Ministerstwa Skarbu (487 milionów funtów w roku 2025/26), po czym rozpływa się w ogólnych wydatkach publicznych.

Nawet Windsor Estate, około 6400 hektarów lasów, jezior, ogrodów i terenów parkowych wokół zamku Windsor, w tym Windsor Great Park, należy do Crown Estate, a nie do króla. Własne posiadłości monarchy to osobna i znacznie mniejsza sprawa: Księstwo Lancaster, prywatny majątek utrzymywany w powiernictwie na rzecz władcy, obejmuje około 17 000 hektarów gruntów wiejskich, do tego dochodzą prywatne rezydencje, takie jak Sandringham i Balmoral.

To, co Crown Estate łączy z rozproszonym majątkiem Kościoła, to rezultat: ogromna koncentracja ziemi, której nie da się odczytać jako prywatnego bogactwa, która nie pojawia się w rankingach najbogatszych i rzadko bywa kwestionowana za pomocą mechanizmów dostępnych wyborcom czy rynkom. Gdy parlament ostatnio, w 2025 roku, na nowo określał uprawnienia Crown Estate, rozszerzył je. Kościół rozprasza swoją ziemię między tysiące osób prawnych; Crown Estate skupia swoją w obrębie konstytucyjnej abstrakcji.

Imperia w głębi lądu

SLC Agrícola, kontrolowana przez rodzinę Logemannów i notowana na giełdzie w São Paulo, zaplanowała na sezon 2026/27 około 854 000 hektarów powierzchni zasiewów. Powierzchnia zasiewów to nie to samo co posiadana ziemia: wlicza się do niej drugie uprawy prowadzone na tych samych polach w ciągu jednego sezonu, a znaczna jej część jest dzierżawiona lub uprawiana w partnerstwie z funduszami inwestycyjnymi. W 2023 roku SLC była właścicielką mniej więcej jednej trzeciej obsiewanej ziemi. Mimo to sama powierzchnia zasiewów przewyższa powierzchnię lądową stanu Delaware. Rodzina Logemannów zbudowała to imperium na brazylijskiej granicy rolniczej, dzięki ekspansji na sawannę Cerrado, która zaczęła się od rządowych dotacji, postępowała wraz z karczowaniem ziemi i została sformalizowana w takie posiadłości, jakie pojawiają się w prezentacjach dla inwestorów.

Grupa Bom Futuro, założona na początku lat 80. przez Eraíego Maggiego Scheffera, jego braci Elusmara i Fernanda oraz ich szwagra José Marię Bortolego, obsiewa rocznie około 650 000 hektarów soją, kukurydzą i bawełną, niemal w całości w stanie Mato Grosso. Blairo Maggi (miliarder, były gubernator Mato Grosso i federalny minister rolnictwa nazywany „Królem Soi”) jest kuzynem Eraíego, a jego gałąź rodziny kontroluje odrębnie utworzoną Grupę Amaggi; oba przedsiębiorstwa reprezentują różne gałęzie tej samej rozległej rodziny i różne rozdziały tej samej regionalnej historii. Inne rodziny rolnicze powielają ten wzór na mniejszą skalę: grupa Bom Jesus rodziny Vigolo z siedzibą w Rondonópolis uprawiała około 250 000 hektarów, gdy w 2016 roku wystąpiła o ochronę przed upadłością.

Niewidzialny kryzys Cerrado

Brazylijskie Cerrado, tropikalna sawanna pokrywająca niemal jedną czwartą Brazylii, to najbardziej różnorodna biologicznie sawanna świata, sięgająca na obszar ośmiu z dwunastu regionów hydrograficznych kraju. Ochrona przyrody poświęciła jej ułamek tej uwagi, jaką skupia Amazonia, choć mniej więcej połowa jej powierzchni została już zamieniona w pola uprawne, pastwiska i inne tereny użytkowane przez człowieka; tylko w latach 1985–2024 utracono 40 milionów hektarów rodzimej roślinności. Ekspansja agrobiznesu na Cerrado miała wsparcie rządu. Programy kredytowe, w tym PRODECER, japońsko-brazylijski program współpracy na rzecz rozwoju Cerrado uruchomiony w 1979 roku, dotowały przekształcanie sawanny w pola soi i kukurydzy. Sam PRODECER zagospodarował około 345 000 hektarów, a programy te pomogły otworzyć region na rolnictwo na skalę przemysłową, z którego wyrosły posiadłości dynastii. Ziemia włączana do tych imperiów była już zajęta: ekologicznie przez jeden z najbogatszych biomów planety, kulturowo przez społeczności quilombolów, grupy rdzennej ludności i drobnych rolników, których wysiedlenie jest częścią tej samej historii, która wydała portfele liczące 650 000 hektarów.

Te dynastie są czytelne w sposób, w jaki Kościół i Crown Estate czytelne nie są. Posiadłości rodziny Logemannów wykazywane są w materiałach dla inwestorów, a dane finansowe SLC Agrícola są jawne. Ta czytelność nie wywołała żadnego poważnego politycznego sprzeciwu wobec koncentracji, ale wyostrza kontrast z tym, co nastąpi dalej. Brazylijskie rodziny są widocznymi właścicielami ziemskimi: posiadają ziemię przez identyfikowalne spółki kontrolowane przez rodzinę, a w przypadku SLC publikują na giełdzie zbadane przez biegłych rewidentów sprawozdania. Kto chce wiedzieć, do kogo należą te farmy w Cerrado, może się tego dowiedzieć. Ich nowych sąsiadów trudniej namierzyć: to wehikuły funduszowe zarejestrowane w jurysdykcjach, które nie zdradzają, kto ostatecznie posiada dane aktywo.

Fundusz, do którego należy farma twojej emerytury

Nuveen Natural Capital to platforma inwestycji w ziemię należąca do Nuveen, zarządzającego aktywami w grupie TIAA (TIAA to dostawca emerytur dla pracowników amerykańskich uczelni, nauczycieli i pracowników akademickich), i jest największym na świecie zarządzającym aktywami rolnymi i leśnymi pod względem wartości. Na koniec 2025 roku zarządzała ziemią rolną wartą 12,1 miliarda dolarów na ponad 2 milionach akrów brutto. Macquarie Asset Management, ramię inwestycyjne australijskiej grupy finansowej, podaje, że według stanu na marzec 2026 roku zarządza około 4,6 miliona hektarów ziemi rolnej i aktywami rolnymi o wartości 5,3 miliarda dolarów australijskich: to obszar znacznie większy, ale portfel mniejszy pod względem wartości.

Bill Gates, najbardziej widoczny indywidualny właściciel ziemi rolnej w Stanach Zjednoczonych, posiada za pośrednictwem swojej spółki Cascade Investment około 275 000 akrów, w większości gruntów rolnych rozsianych po 17 stanach. Wehikuły funduszowe Nuveen zostawiają go daleko w tyle, a przy tym on sam jest czytelny w sposób, w jaki posiadłości Nuveen czytelne nie są: areał Gatesa figuruje w publicznych rankingach i jest opisywany w mediach. Nuveen publikuje wprawdzie zbiorczą liczbę, ponad 2 miliony akrów brutto ziemi rolnej, oraz interaktywną mapę swoich farm. Ale mapa pokazuje powierzchnię uprawianą, a nie granice z rejestrów, i podczas porównania z brazylijskim rejestrem gruntów w 2020 roku nie w pełni zgadzała się z rejestrami gruntów, więc pełny obraz tego, które wehikuły posiadają którą ziemię, trzeba składać z rejestrów gruntów, dokumentów funduszy i badań terenowych.

Same instytucjonalne podmioty posiadające ziemię rolną (Nuveen, Macquarie, Farmland Partners i Gladstone Land Corporation) to nazwy mniej rozpoznawalne niż miliarderzy z ranczami i lasami na szczycie listy amerykańskich właścicieli ziemskich Land Report, a największe z nich działają na skalę, której ta lista nie rejestruje: sama ziemia rolna Macquarie zajmuje około czterokrotnie większą powierzchnię niż areał Stana Kroenkego, który prowadzi na liście z 2,7 miliona akrów.

Klasa aktywów po 2008 roku

Ziemia rolna przeszła z niszy do głównego nurtu instytucjonalnych klas aktywów w wyniku konkretnej sekwencji zdarzeń. Kryzys finansowy z 2008 roku zniszczył zaufanie do instrumentów finansowych, których ryzyko maskowała ich złożoność. Ceny surowców gwałtownie wzrosły, przez co ziemia produkująca żywność wyraźnie zyskała na wartości, a kryzys cen żywności z lat 2007–2008 zadziałał jak katalizator: gdy ceny żywności gwałtownie rosną, aktywo, na którym opiera się zaopatrzenie w żywność, staje się atrakcyjniejszą inwestycją. Tymczasem wśród zarządzających funduszami emerytalnymi zaczęło krążyć uzasadnienie inwestycyjne, które TIAA-CREF sformułowała publicznie w 2012 roku, gdy ogłosiła zobowiązania inwestycyjne w wysokości 2 miliardów dolarów na rzecz swojego wehikułu Global Agriculture LLC: ziemia rolna, jak przekonywano, chroni przed inflacją i jest słabo skorelowana z rynkami akcji. W 2023 roku działało już 960 aktywnych funduszy wyspecjalizowanych w aktywach żywnościowych i rolnych, zarządzających ponad 150 miliardami dolarów. Ceny ziemi rolnej na świecie niemal się podwoiły w latach 2008–2022, a w Europie Środkowej i Wschodniej potroiły. Kapitał instytucjonalny skierowały ku ziemi rolnej kryzys oraz teoria inwestycyjna, która słusznie dowodziła, że ziemia jest jedynym czynnikiem produkcji żywności, którego nie da się wytworzyć.

Fundusze różnią się od dynastii także charakterem. Właściciel dynastycznej fazendy, czyli wielkiego majątku rolnego, jest zainteresowany długofalową produktywnością konkretnej ziemi, którą posiada, bez względu na okoliczności, w jakich pierwotnie ją nabyto. Znaczna część jego ziemi kosztowała pokolenie jego dziadka jedynie tyle, ile jej wykarczowanie, a jego horyzont jest nieokreślony; ziemia przejdzie na jego dziedziców. Fundusz inwestycyjny traktuje ziemię jako aktywo z docelową stopą zwrotu, określonym horyzontem inwestycyjnym i zobowiązaniami wobec komandytariuszy, a pozycją utrzymywaną z myślą o sprzedaży zarządza się inaczej niż miejscem zachowywanym dla następców. Widać to w tym, jak ziemia jest zarządzana, w tym, czego mogą się spodziewać dzierżawcy, i w tym, co dzieje się z lokalnymi społecznościami, gdy fundusz osiągnie docelową stopę zwrotu i nastąpi rotacja portfela.

W jednym australijskim regionie rolniczym, New England North West w Nowej Południowej Walii, sfinansjalizowani inwestorzy agrokorporacyjni nabyli w latach 2004–2019 niemal 200 000 hektarów ziemi rolnej trzema mniej więcej równymi drogami: przejmując notowane i nienotowane spółki rolne, kupując farmy już przekształcone w aktywa finansowe i scalając gospodarstwa rodzinne. Geografowie, którzy im się przyglądali, określają sposób, w jaki kapitał finansowy gromadzi ziemię i przebudowuje regionalne rolnictwo, jako „elastyczny i oportunistyczny”. IPES-Food przekonuje, że bodźce, jakie tworzy finansowa własność ziemi, prowadzą do wyników systematycznie odmiennych od tych, jakie dają konwencjonalne gospodarstwa rolne: presji na krótkoterminową eksploatację, mniejszych inwestycji w zdrowie gleby, ograniczenia lokalnych łańcuchów dostaw i obojętności wobec dotychczasowych gospodarzy.

TIAA powstała w 1918 roku przy wsparciu Andrew Carnegiego, by zapewniać emerytury nauczycielom akademickim, i do dziś zarządza oszczędnościami emerytalnymi amerykańskich naukowców i nauczycieli. Miliony ludzi, którzy przez całe kariery rozmyślali o nierównościach i strukturze władzy ekonomicznej, mają przez swoje konta emerytalne udziały w portfelach ziemi rolnej, które Chain Reaction Research powiązała w 2020 roku z pożarami, konfliktami o ziemię i ryzykiem związanym z dawnym wylesianiem w Brazylii. Chain Reaction Research wskazała niemal 3000 hektarów wykarczowanych w latach 2009–2018 na sześciu farmach z portfela TIAA w brazylijskim regionie Matopiba oraz 2350 hektarów spalonych na trzech farmach w sierpniu 2019 roku. Beneficjenci rzeczywiści, czyli nauczyciele, nie mają głosu w sprawie tego, które farmy finansują ich konta emerytalne, nie mają kontroli nad decyzjami podejmowanymi w ich sprawie i mają niewiele praktycznych możliwości, by je zakwestionować.

Fundusz emerytalny rozprasza własność za pomocą struktur LP i SPV, spółek komandytowych i spółek celowych, których nazwy nie zdradzają, kto jest ich ostatecznym beneficjentem rzeczywistym.

Logika, która czyni to trwałym

David Ricardo wskazał szczególny problem z ziemią w 1817 roku, a jego analiza wciąż wyjaśnia, dlaczego skoncentrowana ziemia zachowuje się inaczej niż inne skoncentrowane bogactwo. Podaż ziemi jest stała. W przeciwieństwie do kapitału nie da się jej wytworzyć; w przeciwieństwie do pracy nie da się jej pomnożyć. Oznacza to, że renta, czyli dochód z ziemi jako czynnika produkcji, to myto pobierane od każdego, kto potrzebuje ziemi i jej nie posiada, a nie nagroda za działalność produktywną. Gdy rośnie liczba ludności albo nasila się aktywność gospodarcza, rośnie popyt na ziemię. Właściciele ziemi zgarniają wynikający z tego wzrost renty, choć aktywa w żaden sposób nie ulepszyli. Ekonomiści nazywają mechanizm Ricarda „rentą różniczkową”: w miarę jak przybywa ludności, a do użytku wchodzą grunty gorsze lub gorzej położone, lepsza ziemia przynosi nadwyżkę równą jej przewadze nad najgorszą uprawianą ziemią, a nadwyżka ta trafia do właścicieli. Mechanizm ten nie wymaga szczególnej złej woli ani nawet zamiaru; wynika z natury aktywa, którego podaż nie może zareagować na popyt.

International Land Coalition oszacowała w 2020 roku, że największy 1% gospodarstw na świecie uprawia ponad 70% światowej ziemi rolnej. Jeśli mierzyć wartością, najbogatsze 10% ludności wiejskiej skupia 60% ziemi rolnej, a najuboższe 50% zaledwie 3%. Wartość mówi więcej, bo oddaje koncentrację najbardziej produktywnej i najłatwiej dostępnej komercyjnie ziemi w górnej warstwie.

Skutki mieszkaniowe wynikają z tego samego mechanizmu, choć łańcuch przyczynowy jest bardziej politycznie sporny. Gdy ziemia w pobliżu ośrodków zatrudnienia znajduje się w skoncentrowanych portfelach, czy to dynastycznych, instytucjonalnych, czy konstytucyjnych, pojawia się argument, że podaż jest ograniczona, bo właściciele ziemi korzystają na niedoborze, a nie dlatego, że budowanie jest trudne. W lutym 2024 roku brytyjski Urząd ds. Konkurencji i Rynków (Competition and Markets Authority), kończąc badanie rynku budownictwa mieszkaniowego, poddał próbie właśnie ten argument. Ustalił, że jedenastu największych deweloperów mieszkaniowych miało w swoich bankach ziemi około 1,17 miliona działek, ale stwierdził, że ani gromadzenie banków ziemi, ani funkcjonowanie rynku ziemi samo w sobie nie powoduje złych wyników; jako przyczyny wskazał natomiast system planowania przestrzennego i interes deweloperów w tym, by budować na tyle powoli, żeby chronić ceny sprzedaży. Przynajmniej w Wielkiej Brytanii dowody umieszczają niedobór przed własnością w łańcuchu przyczyn.

Argument dotyczący systemu żywnościowego jest bardziej bezpośredni i lepiej udokumentowany. Sfinansjalizowana własność ziemi zmienia warunki, w jakich produkuje się żywność. Gdy ziemią zarządza fundusz inwestycyjny z określonym celem zwrotu, długofalowe zdrowie gleby, lokalne łańcuchy dostaw i dostęp drobnych rolników wchodzą do modelu tylko w takim stopniu, w jakim wpływają na zwrot. Takie fundusze traktują farmy jako instrumenty finansowe, niezależnie od tego, kto je uprawia, i to ma znaczenie dla tego, co ziemia wytwarza, dla kogo i na jakich warunkach.

Mechanizmem samonapędzającym się jest ten, który zidentyfikował Ricardo: skoro ziemi nie da się stworzyć, ci, którzy posiadają ją w okresach rosnącego popytu, zgarniają wzrost jej wartości bez żadnego ulepszania aktywa, a ten kapitał mogą przeznaczyć na zakup kolejnej ziemi po cenach, na które nie stać mniejszych nabywców. Nierówności w dostępie do ziemi rosną w większości krajów, a w samej Azji wzrosły od 1980 roku o 11%. Szczególne przyspieszenie od lat 90. ma dwie odrębne przyczyny: liberalizację rynków ziemi rolnej na globalnym Południu w ramach warunków dostosowania strukturalnego dołączanych do pożyczek MFW i Banku Światowego, która otworzyła rynki wcześniej niedostępne dla kapitału zagranicznego; oraz finansjalizację ziemi rolnej jako klasy aktywów po 2008 roku, która dostarczyła zarówno kapitału instytucjonalnego, jak i uzasadnienia inwestycyjnego dla zakupów na bezprecedensową skalę i w bezprecedensowym tempie.

Problem widoczności

Rejestr gruntów Anglii i Walii (Land Registry) należy do bardziej przejrzystych systemów własności ziemi na świecie, a nawet tam Guy Shrubsole potrzebował lat pracy, by na potrzeby swojej książki z 2019 roku odtworzyć z danych rejestrowych obraz skoncentrowanej własności. Shrubsole ustalił, że około 25 000 właścicieli ziemskich posiada mniej więcej połowę Anglii; że arystokracja i ziemiaństwo zachowują około 30% Anglii mimo wszystkiego, co XX wiek zrobił, by ją rozdzielić; oraz że wówczas właściciele około 17% Anglii i Walii pozostawali nieujawnieni, bo ziemi tej nigdy nie zarejestrowano, a w listopadzie 2025 roku rząd oszacował ten udział na około 11%.

W większości świata sytuacja jest znacznie gorsza. Dane o własności ziemi są rozproszone po lokalnych rejestrach, przechowywane w formatach opornych na zbiorczą analizę, prowadzone z różną dokładnością i kompletnością i nie muszą wskazywać ostatecznego beneficjenta rzeczywistego ziemi posiadanej przez spółki-wehikuły. Grunty rolne funduszu emerytalnego nie figurują na żadnej liście właścicieli ziemskich. Pojawiają się w prospektach funduszy, dokumentach spółek komandytowych i wpisach w rejestrach gruntów pod nazwami wehikułów, które nie zdradzają, kto ostatecznie posiada dane aktywo. Zbiorczy areał Nuveen można sprawdzić, podobnie jak jej własną mapę farm. Ale gdy Chain Reaction Research porównała tę mapę z brazylijskim rejestrem gruntów w regionie Matopiba, zarejestrowane posiadłości okazały się większe, niż pokazywała mapa, a niektórych zarejestrowanych nieruchomości na mapie w ogóle nie było. Pełną mapę własności odtwarzają badacze i dziennikarze, którzy specjalnie jej szukają: przeszukują rejestry podmiotów prawnych, składają wnioski do rejestrów gruntów rolnych i zestawiają łańcuchy własności korporacyjnej. To praca żmudna i z założenia niekompletna.

Każda z opisanych tu form własności może sprawić, że łączny stan posiadania ziemi nie stanie się czytelnym faktem politycznym. Kościół posiada ziemię przez tysiące podmiotów kanonicznych, które są starsze niż nowoczesna rachunkowość i opierają się konsolidacji; Crown Estate posiada ją w formie konstytucyjnej, która sytuuje się między publicznym a prywatnym. Brazylijskie dynastie posiadają ją pod czytelnymi nazwiskami rodowymi, ale w otoczeniu prawnym i politycznym, w którym czytelność nie przełożyła się na rozliczalność. Fundusze emerytalne posiadają ją przez struktury LP i SPV, nieprzejrzyste już z samej konstrukcji. To cztery różne architektury, budowane przez wiele stuleci: osoby prawne średniowiecznego prawa kanonicznego, ugoda z 1760 roku, na mocy której Jerzy III oddał parlamentowi dochody z ziem Korony, rodzinne spółki brazylijskiej granicy rolniczej i struktury LP zarządzania aktywami po 2008 roku.

Nic z tego nie wymaga spisku. Kościół katolicki nie zaprojektował prawa kanonicznego w 1983 roku po to, by ukryć swoją ziemię przed dziennikarzami finansowymi, a konstytucyjna niejednoznaczność Crown Estate jest średniowieczną spuścizną. Mimo to własności w skali, która byłaby politycznie znacząca, gdyby dało się ją zobaczyć, zobaczyć się nie da, bo kategoria, w której istnieje, leży poza narzędziami stworzonymi, by uczynić władzę ekonomiczną widoczną.

W każdym z tych przypadków niewidzialność idzie w parze z własnym politycznym immunitetem. Ziemia Kościoła rzadko staje się celem redystrybucji, bo należy do instytucji religijnej, a historyczna i duchowa prawomocność tej instytucji działa jak immunitet. Crown Estate unika sprzeciwu, bo istniał zawsze i bo alternatywa, „nacjonalizacja” dna morskiego, brzmi radykalniej, niż jest w rzeczywistości w ustroju, w którym dno morskie nigdy nie było prywatne. Brazylijskie dynastie napotykają niewielki opór, bo ich posiadłości wyrastają z systemu kapitalizmu rolnego, od którego zależy ekonomia polityczna kraju i który w czasach boomu surowcowego jest celebrowany. Ziemia rolna Nuveen rzadko bywa kwestionowana poza raportami organizacji pozarządowych, bo jest utrzymywana na rzecz emerytów, a kwestionowanie jej wygląda na zagrożenie dla emerytur nauczycieli. Ten immunitet działa tak, że czyni beneficjenta z klasy średniej zakładnikiem tej samej koncentracji, przeciw której mógłby w innej sytuacji protestować.

Każda z tych form własności zbudowała własne uzasadnienie, dlaczego jej ziemia jest inna: wyłączona z normalnego rachunku skoncentrowanego bogactwa i umieszczona w kategorii, w której zwykłe pytania nie mają zastosowania. Każda polityczna odpowiedź na koncentrację ziemi wymaga najpierw czytelności: możliwości wskazania, kto co posiada, i prześledzenia łańcucha własności od zarejestrowanego podmiotu do ostatecznego beneficjenta. Tego warunku brakuje niemal w każdej jurysdykcji na świecie, a w tych kategoriach, w których koncentracja jest największa, brakuje go niemal całkowicie.

Zakończenie

Ricardo rozumiał już w 1817 roku, dlaczego ma to większe znaczenie w przypadku ziemi niż jakiegokolwiek innego aktywa: przy stałej podaży koncentracja się kumuluje, a to kumulowanie nie wymaga od właściciela żadnego wysiłku, jedynie faktu własności. Dawne grodzenia przeprowadzano ustawami parlamentu. Nowe grodzenia przeprowadza się za pomocą struktur LP i spółek offshore, a wśród grodzących są fundusze emerytalne nauczycieli.

Powiązane artykuły

• Podziemna gospodarka, która utrzymuje najbiedniejsze kraje świata
• Jak czarna śmierć przypadkiem stworzyła warunki dla renesansu
• Jak garstka banków nasion stała się ostatnią linią obrony przed globalnym załamaniem systemu żywnościowego

Dalsza lektura

Jako partner Amazon Eikleaf zarabia na kwalifikujących się zakupach. Poniższe linki do książek są linkami partnerskimi: jeśli dokonasz zakupu za ich pośrednictwem, możemy otrzymać niewielką prowizję, bez dodatkowych kosztów dla Ciebie.

Polecane filmy

Zastrzeżenie dotyczące generatywnej AI

Niektóre treści na tej stronie zostały wygenerowane i/lub zredagowane z pomocą generatywnej sztucznej inteligencji.

Media

Yunus Tuğ – Pexels

Najważniejsze źródła i bibliografia

AgFeed. (2024, September 23). No Bom Futuro, aonde a soja vai, o boi vai atrás. https://agfeed.com.br/negocios/no-bom-futuro-aonde-a-soja-vai-o-boi-vai-atras-e-esta-pronto-para-ir-alem

AgFeed. (2026, July 3). Banco AL5 Amaggi troca comando e Sérgio Pizzatto assume como presidente. https://agfeed.com.br/financas/banco-al5-amaggi-troca-comando-e-sergio-pizzatto-assume-como-presidente

Al Jazeera. (2019, December 27). Meet Brazil’s former 'King of Soy’, now hailed by some conservationists. https://www.aljazeera.com/features/2019/12/27/meet-brazils-former-king-of-soy-now-hailed-by-some-conservationists

Bloomberg Línea. (2023). How the Logemann family built SLC Agrícola into a $900M farming empire in Brazil. https://www.bloomberglinea.com/english/how-the-logemann-family-built-slc-agricola-into-a-900m-farming-empire-in-brazil/

Bom Futuro. (2023, December 5). Knowing the history to value it. https://bomfuturo.com.br/en-us/comunicacao/noticias/knowing-the-history-to-value-it

Canberra Times / AAP. (2022, July 2). Vatican closes UK property sale at a loss. https://www.canberratimes.com.au/story/7804138/vatican-closes-uk-property-sale-at-a-loss

Chain Reaction Research. (2020, January 23). TIAA’s Farmland Funds Linked to Fires, Conflicts and Legacy Deforestation Risks in Brazil. https://chainreactionresearch.com/report/tiaas-farmland-funds-linked-to-fires-conflicts-and-legacy-deforestation-risks-in-brazil/

9colonne. (2026, March 18). Vatican court orders new trial for Cardinal Becciu over procedural errors. https://www.9colonne.it/600925/vatican-court-orders-new-trial-for-cardinal-becciu-over-procedural-errors

Competition and Markets Authority. (2024, February 26). Housebuilding Market Study: Final Report. UK Government. https://www.gov.uk/government/publications/housebuilding-market-study-final-report/final-report

Duchy of Lancaster. About the Duchy. https://www.duchyoflancaster.co.uk/about-the-duchy/

EWTN News / CNA. (2020, November 2). Vatican bishop: Peter’s Pence not used to cover London investment losses. https://ewtnnews.com/vatican/vatican-bishop-peters-pence-not-used-to-cover-london-investment-losses

EWTN News / CNA. (2022). Can mapping the global Catholic Church help to heal the earth? One scientist aims to find out. https://ewtnnews.com/world/can-mapping-the-global-catholic-church-help-to-heal-the-earth-one-scientist-aims-to-find-out

Farm Progress / Bloomberg. (2016). Brazil soybean producer files for bankruptcy. https://www.farmprogress.com/soybean/brazil-soybean-producer-files-for-bankruptcy

HM Treasury. Sovereign Grant Act 2011: guidance. https://www.gov.uk/government/publications/sovereign-grant-act-2011-guidance/sovereign-grant-act-2011-guidance

Holy See Press Office. (2026, January 9). Informative note on the diplomatic relations of the Holy See. https://press.vatican.va/content/salastampa/en/bollettino/pubblico/2026/01/09/260109e.html

Instituto Serrapilheira. Cerrado, berço das águas do Brasil. https://serrapilheira.org/en/projetos/cerrado-berco-das-aguas-do-brasil/

International Land Coalition & Oxfam. (2020). Uneven Ground: Land Inequality at the Heart of Unequal Societies. International Land Coalition. https://www.landcoalition.org/en/uneven-ground/

IPES-Food. (2024, May). Land Squeeze: What is driving unprecedented pressures on global farmland and what can be done to achieve equitable access to land?. International Panel of Experts on Sustainable Food Systems. https://ipes-food.org/report/land-squeeze/

JICA Brazil. PRODECER — Programa de Cooperação Nipo-Brasileiro para o Desenvolvimento Agrícola dos Cerrados. https://www.jica.go.jp/brazil/portuguese/office/publications/c8h0vm000001w9k8-att/prodecer.pdf

Land Report. (2026). Bill Gates (Land Report 100 profile). https://landreport.com/land-report-100/bill-gates

Land Report. (2026). The Land Report 100. https://landreport.com/land-report-100

Macquarie Asset Management. (2026). Agriculture. Macquarie Group. https://www.macquarie.com/us/en/about/company/macquarie-asset-management/capabilities/agriculture.html

MapBiomas. (2025, October 1). Um em cada quatro municípios do Cerrado tem menos de 20% de vegetação nativa (Collection 10). https://brasil.mapbiomas.org/en/?p=7715

NovaCana. (2026, October 8). SLC Agrícola projeta alta de 2,2% na área plantada na safra 2026/27. https://www.novacana.com/noticias/slc-agricola-projeta-alta-de-2-2-na-area-plantada-na-safra-2026-27

NPR / Associated Press. (2023, December 16). A cardinal is convicted of embezzlement and sentenced to 5 1/2 years in Vatican trial. https://www.npr.org/2023/12/16/1219839096/cardinal-vatican-embezzlement-trial-guilty

Nuveen. (2026). Natural capital map. https://www.nuveen.com/global/investment-capabilities/real-assets/natural-capital-map

Nuveen. (2026). Global farmland capabilities. https://www.nuveen.com/en-us/about-us/investment-specialists/farmland

Nuveen. (2026). Nuveen Natural Capital. https://www.nuveen.com/en-us/about-us/investment-specialists/natural-capital

Pritchard, B., Welch, E., Umana Restrepo, G., & Mitchell, L. (2023). How do financialised agri-corporate investors acquire farmland? Analysing land investment in an Australian agricultural region, 2004–2019. Journal of Economic Geography, 23(5), 1037–1058. https://doi.org/10.1093/jeg/lbad008

Reuters via Cyprus Mail. (2021, July 24). Vatican reveals property holdings in transparency drive. https://cyprus-mail.com/2021/07/24/vatican-reveals-property-holdings-in-transparency-drive

Reuters via Global Banking & Finance Review. (2026, June 25). Britain’s Crown Estate profits fall to £1.2 billion. https://www.globalbankingandfinance.com/britains-crown-estate-profits-fall-1-2-billion-offshore-wind/

Ricardo, D. (1821). On the Principles of Political Economy and Taxation (3rd ed.; first published 1817). John Murray. Library of Economics and Liberty. https://www.econlib.org/library/Ricardo/ricP.html

Scottish Parliament. (2019). Scottish Crown Estate Act 2019. https://www.legislation.gov.uk/asp/2019/1/introduction

Shrubsole, G. (2019). Who Owns England? How We Lost Our Green and Pleasant Land and How to Take It Back. William Collins. Summarised in: The Guardian. (2019, April 17). Half of England is owned by less than 1% of the population. https://www.theguardian.com/money/2019/apr/17/who-owns-england-thousand-secret-landowners-author

SLC Agrícola. (2026). Investor Relations. https://ri.slcagricola.com.br/en/

The Crown Estate. (2024, July 25). The Crown Estate to partner with Great British Energy. https://www.thecrownestate.co.uk/news/the-crown-estate-to-partner-with-great-british-energy

The Crown Estate. (2025, March 12). New powers granted to modernise The Crown Estate for benefit of the UK. https://www.thecrownestate.co.uk/news/New-powers-granted-to-modernise-The-Crown-Estate-for-benefit-of-the-UK

The Crown Estate. (2026, June 26). The Crown Estate Integrated Annual Report and Accounts 2025 to 2026. HM Treasury. https://www.gov.uk/government/publications/the-crown-estate-annual-report-and-accounts-2025-to-2026–2

The Crown Estate. About us. https://www.thecrownestate.co.uk/about-us

The Crown Estate. The Windsor Estate. https://thecrownestate.co.uk/our-business/the-windsor-estate

UK Parliament. (2004). Energy Act 2004, section 84. https://www.legislation.gov.uk/ukpga/2004/20/section/84

UK Parliament. (2025). Crown Estate Act 2025 (c. 7). https://www.legislation.gov.uk/ukpga/2025/7/contents

US Census Bureau. State area measurements and internal point coordinates. https://www.census.gov/geographies/reference-files/2010/geo/state-area.html

Vatican News. (2021, July 24). Challenges in time of pandemic: APSA publishes its balance sheet. https://www.vaticannews.va/en/vatican-city/news/2021-07/challenges-in-time-of-pandemic-apsa-publishes-its-balance-sheet.html

Vatican News. (2022, July). Holy See sells building in 60 Sloane Avenue in London. https://www.vaticannews.va/en/vatican-city/news/2022-07/holy-see-sells-building-in-60-sloane-avenue-in-london.html

Vatican News. (2026, March 17). Processo vaticano, decretata “nullità relativa” del primo grado. Si riapre dibattimento. https://www.vaticannews.va/it/vaticano/news/2026-03/processo-fondi-santa-sede-ordinanza-corte-appello-17-marzo-2026.html

Westminster Brief. (2025, November 21). Written answer on land ownership (Matthew Pennycook MP). https://westminsterbrief.co.uk/archive/pq/90956