Artikel ini telah diterjemahkan secara otomatis. Versi aslinya tersedia dalam bahasa Inggris.
Pada 1968, Inggris saja menyelesaikan sekitar 350.000 rumah baru, dan Britania Raya secara keseluruhan hampir 426.000. Itulah puncak program pembangunan pascaperang — bahan bangunan yang dijatah, teknologi yang lebih sederhana, negeri yang masih membersihkan puing-puing. Pada 2024–25, Inggris menambah sekitar 190.000 rumah baru: hanya sedikit lebih dari separuh jumlah yang dibangunnya pada 1968, untuk penduduk yang bertambah lebih dari dua belas juta jiwa.
Selisih itu nyata; ia tidak muncul dari cara rumah-rumah itu dihitung. Lalu, apa yang berubah?
Argumen pasokan — dan pertanyaan yang tak bisa dijawabnya
Jawaban bakunya adalah kendala perencanaan tata ruang, dan jawaban baku itu benar, sebatas yang bisa dijelaskannya. Di Inggris dan Wales, harga rumah tipikal sekitar 3,5 kali penghasilan tipikal pekerja penuh waktu pada 1997. Di Inggris, rasio itu memuncak di angka 9,1 pada 2021 dan masih bertahan di 7,6 pada 2025. Di Australia, relatif terhadap pendapatan, harga rumah pada awal 2026 seperempat lebih tinggi daripada satu dekade sebelumnya, di atas kenaikan yang sudah curam sejak 1990-an. Kanada mengalami kemerosotan terburuk di antara negara OECD yang datanya sebanding antara 2004 dan 2024: rasio harga terhadap pendapatannya memburuk lebih dari 80 persen.
Christian Hilber dan Wouter Vermeulen memperkirakan bahwa harga riil rumah di Inggris akan naik sekitar 100 poin persentase lebih sedikit antara 1974 dan 2008 seandainya semua kendala regulasi dihapus, kira-kira separuh dari kenaikan yang sebenarnya. Batasi pasokan di kota yang sedang tumbuh, dan harga pun naik.
Argumen pasokan memang menjelaskan sesuatu. Selisih antara 1968 dan 2024–25 sebagian adalah selisih antara dua sistem perencanaan: antara rezim pascaperang yang menganggap pembangunan sebagai kebaikan publik dan rezim belakangan yang memperlakukannya sebagai beban yang harus dibenarkan. Sabuk hijau ditarik rapat di sekeliling kota-kota Inggris dan kini mencakup seperdelapan wilayah negeri itu. Penolakan warga setempat memperoleh taring hukum. Sifat diskresioner sistem perencanaan Inggris, yang mengharuskan setiap permohonan dinilai satu per satu alih-alih cukup memenuhi suatu kode, membuat penolakan menjadi murah dan penundaan menjadi rutin. Jika Hilber dan Vermeulen benar, tanpa kendala regulasi hampir separuh pertumbuhan harga riil di Inggris antara 1974 dan 2008 tidak akan terjadi.
Namun diagnosis pasokan, jika berdiri sendiri, tidak bisa menjelaskan catatan itu. Jika masalahnya adalah kendala perencanaan, yakni aturan yang membatasi di mana dan seberapa padat perumahan boleh dibangun, solusinya jelas: longgarkan izin membangun. Solusi itu sudah jelas selama kira-kira empat puluh tahun. Pemerintahan dari berbagai partai, di berbagai negara, telah mengenali masalahnya, memesan kajian, menerbitkan buku putih, menetapkan target, dan menghasilkan output yang kurang lebih sama. Namun tak satu pun pemerintah berhasil membereskannya.
Alasannya, membereskannya tidak sejalan dengan kepentingan orang-orang yang mengambil keputusan.
Siapa yang menghambat pasokan, dan mengapa itu rasional
Sistem perencanaan Inggris, yang berdiri di atas Town and Country Planning Act 1947 dan undang-undang penerusnya, memusatkan hak veto atas pembangunan baru di komite perencanaan daerah, hak veto yang kini dapat dipersempit para menteri berdasarkan Planning and Infrastructure Act 2025 dengan menyerahkan lebih banyak keputusan kepada pejabat teknis. Komite-komite itu beranggotakan anggota dewan hasil pemilihan, yang bertanggung jawab kepada konstituen mereka. Dan di wilayah yang paling membutuhkan perumahan sekaligus paling sengit menolaknya, konstituen yang menghadiri rapat perencanaan, menulis surat keberatan, dan memberikan suara dalam pemilu lokal adalah para pemilik rumah.
Toronto menawarkan uji langsung. Dalam pemungutan suara dewan kota di sana dari 2009 hingga 2020, anggota dewan yang mewakili distrik dengan proporsi pemilik rumah lebih tinggi secara signifikan lebih mungkin menolak proyek perumahan besar, terutama ketika proyek itu berada di distrik mereka sendiri. Di seluruh distrik kota itu antara 2009 dan 2018, kenaikan sepuluh poin persentase dalam tingkat kepemilikan rumah setempat berkorelasi dengan 47 unit lebih sedikit yang diizinkan per kilometer persegi. Kepemilikan rumah termasuk prediktor terkuat bahwa seorang anggota dewan akan menolak pembangunan.
Hitungan di balik suara-suara itu tidak rumit. Ambil sebuah rumah tangga yang memiliki rumah senilai £400.000 dengan sisa KPR £200.000, sehingga ekuitasnya £200.000. Penurunan harga rumah sepuluh persen menghapus £40.000 kekayaan riil yang mungkin diandalkan rumah tangga itu untuk pensiun, biaya sekolah, atau mewariskan sesuatu kepada anak-anaknya. Itu memberinya alasan pribadi dan rasional untuk mencegah harga turun.
Right to Buy memperparah masalah ini secara struktural. Berdasarkan Housing Act 1980, hampir satu juta rumah milik pemerintah daerah di Inggris saja telah dijual kepada penyewanya hingga 1990; totalnya kini sudah melampaui 1,9 juta. Kebijakan ini hanya akan menggeser pola kepemilikan tanpa akibat apa pun seandainya disertai pembangunan rumah pengganti. Kenyataannya tidak, dan pembatasan atas pembangunan pengganti itu disengaja.
Pemerintah daerah di Inggris memiliki sekitar 5,2 juta rumah pada akhir 1979; kini mereka memiliki kurang dari 1,6 juta, dan bahkan jika asosiasi perumahan ikut dihitung, seluruh stok rumah sewa sosial hanya sekitar 4,2 juta, di negeri yang kini punya delapan juta rumah lebih banyak. Sekitar empat dari sepuluh rumah yang dijual lewat Right to Buy telah disewakan oleh tuan tanah swasta pada 2017 di pemerintah daerah yang menyimpan catatannya, di London biasanya dengan harga lebih dari dua kali lipat sewa pemerintah daerah: aset yang sama dengan biaya lebih tinggi, sementara subsidi publiknya berpindah ke tangan swasta. Sebagai mekanisme untuk mengubah infrastruktur sosial bersubsidi publik menjadi aset swasta penghasil kekayaan, kebijakan ini bekerja persis seperti rancangannya.
Right to Buy: mekanismenya secara rinci
Right to Buy datang terbungkus kontrol ketat Kementerian Keuangan atas apa yang boleh dilakukan pemerintah daerah dengan uang hasil penjualan. Sepanjang 1980-an, kontrol modal dari pusat hanya mengizinkan pemerintah daerah membelanjakan sebagian kecil penerimaan penjualan; sejak 1990, berdasarkan Local Government and Housing Act 1989, tiga perempat dari setiap penerimaan harus disisihkan untuk melunasi utang perumahan. Karena itu, sebagian besar hasil privatisasi terbesar di Britania Raya mengalir ke pemerintah pusat, bukan ke rumah-rumah baru milik pemerintah daerah. Dengan dana pembangunan pengganti yang sengaja dikeringkan, hampir setiap penjualan menjadi kerugian bersih bagi stok perumahan sosial. Kebijakan ini memindahkan aset bersubsidi publik ke kepemilikan swasta, menghambat pembangunan pengganti, dan melahirkan kelas tuan tanah baru yang memungut sewa pasar atas rumah-rumah yang semula dibangun untuk penyewa sosial.Jalan lain Jerman
Politik perumahan Jerman dari 1970-an hingga 1990-an menghasilkan serangkaian pilihan struktural yang berbeda. Tingkat kepemilikan rumah menetap di bawah 50 persen, dan dengan 47 persen pada 2025 angkanya masih yang terendah di Uni Eropa. Angka itu ditopang oleh tidak adanya keringanan pajak tanpa batas atas bunga KPR bagi pemilik yang menghuni rumahnya sendiri, yang dukungan pajaknya berupa potongan berplafon dan kemudian hibah tetap, sektor rumah sewa sosial yang besar, dan perlindungan penyewa yang kuat seperti Kauf bricht nicht Miete, prinsip bahwa penjualan properti tidak mengakhiri kontrak sewa yang sedang berjalan. Biaya transaksi memperkuat pola itu dan sejak itu naik tajam: pajak pengalihan properti, 2 persen hingga 1997, kini berkisar antara 3,5 persen dan 6,5 persen tergantung negara bagian. Sejak 2015, rem sewa, Mietpreisbremse, juga membatasi sewa untuk sebagian besar kontrak sewa baru di pasar yang ketat pada 10 persen di atas sewa pembanding setempat; rumah yang pertama kali disewakan setelah Oktober 2014 dan penyewaan pertama setelah modernisasi menyeluruh dikecualikan.
Struktur ini membawa efek yang terukur. Dari pertengahan 1990-an hingga 2009, harga rumah di Jerman turun sekitar seperempat secara riil, dan rasio harga terhadap pendapatan ikut turun bersamanya. Ketika Britania Raya dan Australia menyimpang tajam, Jerman tidak. Jika rumah dibuat mahal untuk diperjualbelikan, hanya sedikit bisa dijadikan pengurang penghasilan kena pajak, dan relatif tidak menguntungkan untuk dipegang sebagai aset spekulatif, lebih sedikit orang yang memperlakukannya sebagai aset spekulatif.
Lalu Bank Sentral Eropa mendorong suku bunga mendekati nol, dan akhirnya ke bawah nol, dan penyangga struktural Jerman mulai jebol. Antara 2010 dan pertengahan 2022, harga rumah di Jerman kira-kira berlipat dua, dan Bundesbank memperkirakan bahwa harga di perkotaan pada 2022 berada 25–40 persen di atas tingkat yang dapat dibenarkan oleh faktor fundamental. Di München, harga penawaran apartemen naik hampir tiga kali lipat dalam dekade hingga 2021–22. Stok perumahan sosial Jerman, sedikit di bawah empat juta unit pada akhir 1980-an, menyusut menjadi sekitar 1,05 juta pada akhir 2024, karena masa pengendalian harga pada stok lama berakhir jauh lebih cepat daripada laju pembangunan unit baru. Pada Januari 2026, Pestel Institute menaksir kekurangan perumahan negeri itu sebesar 1,4 juta rumah pada akhir 2024, hampir semuanya perumahan terjangkau atau sosial.
Jerman tidak gagal dengan cara yang sama seperti Britania atau Australia. Pilihan strukturalnya membeli dua dekade stabilitas relatif, sementara pasar-pasar Anglofon ambruk hampir seketika setelah deregulasi keuangan. Ketika lingkungan moneter menjadi cukup ekstrem, perlindungan itu pun ikut jebol.
Krisis perumahan Jerman dalam angka
Suku bunga simpanan ECB: di bawah nol dari Juni 2014 hingga Juli 2022. Harga rumah di Jerman: kira-kira berlipat dua antara 2010 dan pertengahan 2022. Apartemen di München: sekitar €9.000–9.500 per meter persegi pada puncaknya di 2021–22. Perumahan sosial: sedikit di bawah 4 juta unit pada akhir 1980-an, sekitar 1,05 juta pada akhir 2024. Perkiraan kekurangan: 1,4 juta rumah pada akhir 2024 (perkiraan Pestel Institute).Bagaimana rumah menjadi uang
Perlindungan struktural Jerman berhasil karena mencegah rumah yang dihuni pemiliknya menjadi aset spekulatif yang diungkit dengan utang. Britania Raya, Australia, dan Kanada memilih jalan lain. Di sana, serangkaian deregulasi keuangan secara kumulatif mengubah perumahan dari barang konsumsi menjadi aset yang bisa diungkit dengan utang.
Di Britania Raya, prosesnya kira-kira berjalan begini. Bank of England mencabut “korset” yang membatasi pertumbuhan kredit bank pada 1980. Building Societies Act 1986 mengizinkan building society (lembaga simpan pinjam perumahan berbentuk usaha bersama) meminjam dana dari pasar grosir dan bersaing dengan bank, sehingga status mutual mereka tak lagi mengekang ekspansi kredit. Building society, yang pada 1970-an memegang sekitar 80 persen dari seluruh pinjaman KPR yang beredar, cepat kehilangan pijakan: pada paruh kedua 1987, bank dan pemberi pinjaman spesialis baru menyumbang lebih dari separuh penyaluran KPR baru neto. Josh Ryan-Collins, Toby Lloyd, dan Laurie Macfarlane menelusuri bagaimana rangkaian deregulasi ini menggeser batasan yang menentukan dari kelipatan pendapatan (berapa yang Anda hasilkan) ke nilai aset (berapa harga rumahnya). Pergeseran itu menciptakan putaran umpan balik: harga yang naik membenarkan pinjaman yang lebih besar, dan pinjaman yang lebih besar mendorong harga makin tinggi.
Hal itu penting bagi soal pasokan. Di pasar barang, harga tinggi memberi sinyal kepada pemasok untuk memproduksi lebih banyak; pasokan naik memenuhi permintaan, dan harga pun melunak. Itulah mekanisme pasar yang dirujuk para pendukung argumen pasokan ketika mereka menyerukan deregulasi. Namun perumahan dalam bentuknya yang terfinansialisasi tidak berperilaku seperti pasar barang. Di pasar aset, harga tinggi memberi sinyal kepada pemilik untuk bertahan dan kepada pembeli untuk masuk sebelum harga naik lebih jauh, sehingga sentimen lebih membatasi pasar ketimbang pasokan. Dan orang-orang yang mengendalikan keputusan pasokan adalah orang-orang yang sama yang memegang rumah sebagai aset utama mereka.
Australia meresmikan hal ini lewat negative gearing: investor properti boleh mengurangkan kerugian dari properti investasi dari penghasilan kena pajak lainnya, sebuah subsidi negara yang terang-terangan untuk memegang properti investasi dalam keadaan merugi dengan harapan meraih keuntungan modal. Dalam anggarannya pada Mei 2026, pemerintahan Albanese bergerak: untuk pembelian di masa depan, negative gearing akan dibatasi pada rumah yang baru dibangun, sementara investasi yang sudah ada tetap tunduk pada aturan lama, dan mulai Juli 2027 diskon pajak keuntungan modal 50 persen akan diganti dengan indeksasi inflasi, ditopang pajak minimum 30 persen atas keuntungan modal riil.
Di luar dampak distributifnya, finansialisasi mengubah cara harga tinggi dipersepsikan. Di pasar konsumsi, harga tinggi bagi penyewa adalah sinyal kegagalan: ada yang salah dan perlu diperbaiki. Di pasar aset, harga tinggi adalah ukuran keberhasilan. Sewa yang naik berarti imbal hasil dan valuasi yang naik, yang pada gilirannya menegaskan bahwa para pemilik properti telah mengambil keputusan yang tepat. Pembingkaian ulang itu bukan hasil pasar: ia lahir dari langkah mengubah konstituen elektoral yang dominan menjadi pemegang aset, lalu meminta mereka memberikan suara atas kebijakan.
Apa yang dilakukan suku bunga ultrarendah
Kendala pasokan, hitungan NIMBY, dan finansialisasi kredit sudah ada sebelum 2008. Yang ditambahkan dekade setelah 2008 adalah pemercepat ekstrem dari sisi permintaan.
Suku bunga yang turun menaikkan nilai kini dari aliran pendapatan masa depan, dan aset berdurasi panjang mengalami penilaian ulang paling dramatis. Perumahan sangat rentan karena rumah tangga bisa meminjam empat hingga lima kali pendapatan mereka dengan rumah sebagai jaminan, rasio yang tidak ditawarkan kelas aset lain mana pun kepada orang biasa dalam skala seperti ini. Di banyak perekonomian, suku bunga jangka pendek ternyata menjadi pendorong kuat harga rumah: perubahan suku bunga hingga lima tahun sebelumnya terus memengaruhi harga, secara bertahap alih-alih seketika. Pada suku bunga riil yang ultrarendah, kepekaan harga rumah terhadap perubahan suku bunga jauh lebih tinggi daripada perkiraan konvensional. Ketika suku bunga mendekati nol, nilai aset dinilai ulang tajam ke atas, dengan penguatan terbesar karena suku bunga telah begitu rendah begitu lama.
Bank of England meluncurkan pelonggaran kuantitatif (QE) pada Maret 2009. Dalam beberapa putaran berturut-turut, bank itu membeli obligasi senilai £895 miliar. Melalui penyeimbangan ulang portofolio, ketika bank sentral membeli gilt (obligasi pemerintah Britania) dan para penjualnya menanamkan kembali uangnya di tempat lain demi mencari imbal hasil, QE mendongkrak harga aset-aset lain, sementara imbal hasil gilt yang lebih rendah langsung diteruskan menjadi KPR yang lebih murah. Properti hunian, yang memadukan keuntungan pajak dan leverage dengan cara yang tak bisa ditandingi obligasi, adalah penerima manfaat alami. Bank itu sendiri menggambarkan kedua saluran tersebut sebagai bagian dari cara kerja kebijakan ini.
Theresa May, dalam pidato kampanye Juli 2016 yang meluncurkan pencalonannya sebagai pemimpin Partai Konservatif, mengatakannya terus terang, dengan kata-kata yang tidak mengubah apa pun: “Kebijakan moneter — dalam bentuk suku bunga superrendah dan pelonggaran kuantitatif — telah membantu mereka yang sudah menapaki tangga properti dengan mengorbankan mereka yang tidak mampu memiliki rumah sendiri.”
Krisis perumahan 2010-an adalah pertemuan antara sistem yang sudah ada dan guncangan ekstrem dari sisi permintaan. Sistem itu sudah terkendala pasokan, kepemilikannya terkonsentrasi, dan tersandera secara politik, lalu guncangan itu memperbesar apa yang sudah ada.
QE sebagai redistribusi regresif
Ketika bank sentral membeli obligasi pemerintah dalam skala besar, ia menekan imbal hasil dan mendorong investor ke aset dengan imbal hasil lebih tinggi, sementara pinjaman yang lebih murah mengalir ke suku bunga KPR. Properti hunian, dengan potensi leverage dan keuntungan pajaknya, adalah penerima manfaat alami dari keduanya. Inflasi harga aset menyerahkan keuntungannya kepada mereka yang sudah memegang aset. Mereka yang menyewa alih-alih memiliki tidak mendapat apa-apa dari kenaikan nilai itu. Namun mereka ikut membayar cicilan utang para tuan tanah yang membeli rumah-rumah yang harganya ikut digelembungkan QE.Mesin warisan
Nasib perumahan seseorang kian ditentukan oleh keadaan saat ia lahir alih-alih oleh pendapatan, pendidikan, atau lintasan kariernya: tepatnya, apakah orang tuanya memiliki properti dan kapan mereka membelinya.
Di Britania Raya, tingkat kepemilikan rumah di kalangan orang dewasa yang orang tuanya bukan pemilik rumah turun secara tidak proporsional: kesenjangan antara orang dari keluarga pemilik dan keluarga bukan pemilik melebar seiring naiknya harga rata-rata. Pola di Australia bergerak ke arah yang sama. Pembeli muda Australia menghadapi kenaikan rasio harga terhadap pendapatan paling curam di antara negara mana pun dalam perbandingan OECD atas 13 negara sejak 1979, dan tidak bisa mengulang kekayaan perumahan yang telah dikumpulkan angkatan yang masuk pasar beberapa dekade lalu pada tahap kehidupan yang setara.
Legal & General dan Cebr memperkirakan pada 2017 bahwa bantuan orang tua untuk uang muka, “Bank of Mum and Dad”, setara skalanya dengan pemberi KPR terbesar kesembilan di Britania Raya. Bantuan itulah mekanisme yang membuat kelas pemilik properti mereproduksi dirinya. Anak-anak pemilik rumah menerima sumbangan modal yang memungkinkan mereka memenuhi syarat uang muka; anak-anak penyewa tidak. Mereka yang tidak bisa mengakses modal orang tua akan menyewa tanpa batas waktu, meninggalkan kota yang mahal, atau menunda kepemilikan satu dekade atau lebih, dan kehilangan satu tahun akumulasi kekayaan untuk setiap tahun penundaan.
Kesenjangan itu terus berlipat. Orang yang membeli rumah pada usia 27 dengan bantuan orang tua mulai mengumpulkan ekuitas pada tahun-tahun ketika penghasilannya paling cepat menanjak. Orang yang membeli pada usia 38, kalaupun ia akhirnya membeli, telah menghabiskan usia tiga puluhannya membayar sewa yang menutup cicilan KPR orang lain sambil menabung uang muka untuk target yang terus bergeser naik. Saat orang kedua akhirnya memiliki rumah, orang pertama sudah mengantongi satu dekade kenaikan nilai aset dan barangkali sedang memikirkan apa yang akan diwariskan kepada anak-anaknya sendiri.
Yang memisahkan keduanya adalah kapan orang tua mereka kebetulan membeli rumah, berapa pun penghasilan masing-masing dan sekeras apa pun mereka bekerja. Jika dijumlahkan, keputusan-keputusan yang rasional bagi orang-orang yang diuntungkannya telah membangun sebuah ekonomi warisan.
Apa yang bisa membereskannya, dan mengapa itu jarang terjadi
Ilmu ekonomi tentang apa yang bisa membereskan masalah ini sebagian besar sudah tuntas. Pemerintah bisa memberlakukan upzoning (penaikan batas kepadatan zonasi) yang berlaku otomatis di sekitar simpul transportasi umum: izin wajib untuk membangun dengan kepadatan lebih tinggi tanpa persetujuan perencanaan kasus per kasus. Pemerintah bisa memajaki tanah berdasarkan nilai lokasinya, bukan bangunan dan perbaikan di atasnya, yang secara ekonomi tidak menimbulkan distorsi karena pasokan tanah tetap dan tidak bisa dikurangi sebagai reaksi atas pajak. Dan pemerintah bisa menghapus keuntungan pajak investasi yang menyubsidi kepemilikan spekulatif, seperti negative gearing di Australia dan pembebasan pajak keuntungan modal atas rumah utama di Britania Raya.
Mirrlees Review tahun 2011, kajian paling komprehensif atas perpajakan Britania Raya dalam satu generasi, menemukan alasan kuat bagi pajak nilai tanah, merekomendasikan agar business rates (pajak properti usaha) diganti dengan pajak nilai tanah, dan sebagian besar diabaikan.
Setiap perbaikan ini berbenturan dengan ekonomi politik, karena masing-masing langsung mengurangi nilai aset konstituen elektoral yang dominan. Pemilik rumah memberikan suara dengan tingkat jauh lebih tinggi daripada penyewa: dalam pemilu Britania Raya 2024, kira-kira 71 persen berbanding 38 persen, menurut perkiraan Ipsos. Mereka punya kepentingan finansial yang bisa dihitung dengan tepat dalam izin perencanaan dan kebijakan pajak. Politikus yang berhasil menghadirkan perumahan terjangkau dengan membiarkan pasokan memenuhi permintaan telah memangkas kekayaan orang-orang yang paling mungkin memilih dan paling mungkin menyadarinya. Dari sudut pandang sang politikus, ini perilaku demokratis yang rasional.
Pajak nilai tanah: ilmu ekonominya
Henry George berpendapat pada 1879 bahwa memajaki nilai tanah, yakni lokasi itu sendiri dan bukan bangunan atau perbaikan di atasnya, secara ekonomi tidak akan menimbulkan distorsi karena pasokan tanah tetap. Orang tidak bisa membuat lebih sedikit tanah karena dipajaki. LVT (pajak nilai tanah) jatuh pada sewa ekonomi yang dihasilkan lokasi, menghukum penimbunan tanah dan kepemilikan spekulatif, dan menghapus insentif keliru untuk membiarkan tanah produktif kurang dimanfaatkan. Itulah konsensus ilmu ekonomi modern, dan para ekonom dari seluruh spektrum politik, dari Milton Friedman hingga Joseph Stiglitz, telah mendukung prinsip ini. Mirrlees Review atas perpajakan Britania Raya pada 2011 merekomendasikannya untuk lahan usaha. Denmark, beberapa negara bagian di Australia, dan segelintir kota di AS memungut pajak tanah, tetapi tak satu pun perekonomian besar menjadikannya tulang punggung sistem pajaknya. Namun secara politik, LVT menuntut para pemilik tanah yang ada, yang memberikan suara, untuk membayar nilai sosial lokasi mereka, yang saat ini mereka nikmati secara cuma-cuma.Ada pula ciri struktural politik perumahan yang membuat koalisi reformasi menggerogoti dirinya sendiri. Penyewa, calon pembeli, dan profesional muda yang tersingkir oleh harga, konstituen alami reformasi perumahan, bukanlah blok politik yang stabil. Cepat atau lambat mereka membeli rumah, atau menyerah, atau meninggalkan kota yang mahal. Begitu membeli, mereka bergabung dengan koalisi bertahan. Koalisi bertahan tidak pernah berganti haluan; koalisi reformasi terus-menerus kehilangan anggota ke kepemilikan rumah. Setiap orang yang menyeberang dari penyewa menjadi pemilik bergabung dengan pihak yang membela harga tinggi, harga yang belum lama ini merugikannya sendiri.
Selandia Baru menjadi pengecualian parsial. Pada 2016, Auckland menaikkan batas kepadatan zonasi untuk kira-kira tiga perempat lahan permukimannya lewat Unitary Plan, dan upzoning itu berlaku serentak di seluruh zona tersebut, bukan kaveling demi kaveling. Dampaknya terukur. Greenaway-McGrevy memperkirakan bahwa reformasi itu menaikkan luas lantai jangka panjang sekitar 24 persen dan membuat sewa rumah tiga kamar tidur, enam tahun kemudian, 22–35 persen lebih rendah daripada seandainya reformasi itu tidak ada. Negeri itu lalu mencoba memperluas gagasan tersebut. National Policy Statement on Urban Development pada 2020 disusul amandemen Resource Management Act pada 2021 yang didukung baik Partai Buruh maupun Partai Nasional dalam konfigurasi politik yang langka dan mewajibkan lima kawasan perkotaan terbesar mengizinkan tiga rumah setinggi hingga tiga lantai di sebagian besar kaveling permukiman. Konsensus itu tidak bertahan. Setelah Partai Nasional kembali berkuasa, amandemen 2025 membolehkan Auckland dan Christchurch keluar dari aturan menyeluruh itu, dan Christchurch bergerak untuk melakukannya.
Pengecualian ini membuktikan bahwa gembok itu bisa dibongkar, tetapi membongkarnya membutuhkan konfigurasi politik yang langka dan sementara, yang harus segera dilembagakan sebelum konstituen pemilik rumah yang baru terbentuk kembali menegaskan kuasanya. Kemunduran parsial Selandia Baru menunjukkan betapa singkat jendela itu bisa terbuka.
Apa yang telah dibangun
Inggris menyelesaikan sekitar 350.000 rumah pada 1968; pada 2024–25 negeri itu menambah sekitar 190.000 rumah baru, untuk penduduk yang bertambah lebih dari dua belas juta jiwa. Di antara kedua titik itu, rumah menjadi aset utama para pemilih yang mengendalikan keputusan perencanaan, deregulasi keuangan mengunci kredit dan harga rumah dalam putaran umpan balik, stok perumahan sosial dijual dan tidak diganti, dan satu dekade suku bunga ultrarendah serta pelonggaran kuantitatif menggelembungkan apa yang sudah dimiliki para pemilik.
Ekonomi politik yang menghasilkan semua ini tersusun sedemikian rupa sehingga mereka yang mampu membereskannya justru diuntungkan jika tidak membereskannya. Selain menghasilkan perumahan yang tak terjangkau hari ini, ia sedang membangun ekonomi warisan untuk dekade-dekade mendatang.
Dalam ekonomi itu, nasib perumahan seseorang akan kian ditentukan oleh apakah ia lahir di keluarga pemilik properti yang tepat pada titik yang tepat dalam siklus harga, alih-alih oleh berapa penghasilannya, di mana ia kuliah, atau apa sumbangannya bagi perekonomian yang produktif.
Masyarakat itu sedang dibangun lewat pilihan-pilihan yang bertumpuk selama empat puluh tahun, pilihan yang rasional bagi mereka yang membuatnya. Apakah pilihan-pilihan itu bisa dibalikkan adalah pertanyaan yang nyata. Apakah orang-orang yang punya kuasa untuk membalikkannya memiliki insentif untuk melakukannya adalah pertanyaan lain, dan kedua jawabannya menunjuk ke arah yang berlawanan.
Penafian AI Generatif
Sebagian konten halaman ini dihasilkan dan/atau disunting dengan bantuan AI Generatif.
Media
Willian Justen de Vasconcellos – Pexels
Sumber dan Referensi Utama
MHCLG, Live Table 241: House building, permanent dwellings completed by tenure, United Kingdom historical series (discontinued). https://assets.publishing.service.gov.uk/media/5d94affaed915d55461b180a/Discontinued-LiveTable241.xlsx
Full Fact (2023). “House building figures not at lowest level since the Second World War.” https://fullfact.org/news/rachel-reeves-housebuilding-war/
MHCLG, “Housing supply: net additional dwellings, England: 2024 to 2025.” Published 20 November 2025. https://www.gov.uk/government/statistics/housing-supply-net-additional-dwellings-england-2024-to-2025/housing-supply-net-additional-dwellings-england-2024-to-2025
ONS, England population mid-year estimate (ENPOP), time series. https://www.ons.gov.uk/peoplepopulationandcommunity/populationandmigration/populationestimates/timeseries/enpop
ONS, “Housing affordability in England and Wales: 2025” (26 March 2026); “Housing affordability in England and Wales: 2021.” https://www.ons.gov.uk/peoplepopulationandcommunity/housing/bulletins/housingaffordabilityinenglandandwales/latest · https://www.ons.gov.uk/peoplepopulationandcommunity/housing/bulletins/housingaffordabilityinenglandandwales/2021
OECD, Analytical house price indicators: price-to-income ratio (2015=100), Australia, Canada, United Kingdom, Germany. https://sdmx.oecd.org/public/rest/data/OECD.ECO.MPD,DSD_AN_HOUSE_PRICES@DF_HOUSE_PRICES,1.0/AUS+CAN+GBR+DEU.Q.HPI_YDH.IX?startPeriod=2023-Q1&format=csvfilewithlabels
Missing Middle Initiative (3 November 2025). “Canada vs. the World: The Worst Record on Housing Affordability Since 2004.” https://www.missingmiddleinitiative.ca/p/canada-vs-the-world-the-worst-record
Hilber, C.A.L. and Vermeulen, W. (2016). “The Impact of Supply Constraints on House Prices in England.” Economic Journal, 126(591), pp. 358-405; and “Three reasons homes in England are unaffordable,” LSE Politics and Policy (2016). https://researchonline.lse.ac.uk/id/eprint/58017 · https://blogs.lse.ac.uk/politicsandpolicy/three-reasons-homes-in-england-are-unaffordable
Lancashire County Council, “Green belt land” (summary of MHCLG green belt statistics, England 2024/25). https://lancashire.gov.uk/lancashire-insight/environment/green-belt-land/
Town and Country Planning Act 1947 (as enacted). https://www.legislation.gov.uk/ukpga/Geo6/10-11/51/contents/enacted
Planning and Infrastructure Act 2025 (c. 34); Jones Day (January 2026), “UK’s Planning and Infrastructure Act 2025: Planning Aspects.” https://www.legislation.gov.uk/ukpga/2025/34/contents · https://www.jonesday.com/en/insights/2026/01/uks-planning-and-infrastructure-act-2025-planning-aspects
Fang, L., Stewart, N. and Tyndall, J. (2023). “Homeowner politics and housing supply.” Journal of Urban Economics, 138, 103608. https://doi.org/10.1016/j.jue.2023.103608
Disney, R. (2015). “The right to buy public housing in Britain: a welfare analysis.” IFS Briefing Note BN162. https://ifs.org.uk/sites/default/files/output_url_files/BN162.pdf
MHCLG, Live Table 678: social housing sales by scheme, England; Live Table 104: dwelling stock by tenure, England (Dwelling stock estimates 2025). https://assets.publishing.service.gov.uk/media/6a2c1d161f6fa5c3377e5eaa/LT_678.ods · https://assets.publishing.service.gov.uk/media/6a0dcbcc40a9c699fd826eec/LiveTable104.ods
MHCLG, “Right to Buy sales and replacements, England: April 2024 to March 2025.” Published 21 August 2025. https://www.gov.uk/government/statistics/right-to-buy-sales-and-replacements-england-2024-to-2025/right-to-buy-sales-and-replacements-england-april-2024-to-march-2025
Mortgage Solutions (8 December 2017), reporting an Inside Housing FOI survey: “40% of Right to Buy homes now owned by private landlords.” https://www.mortgagesolutions.co.uk/news/2017/12/08/40-right-buy-homes-now-owned-private-landlords/
Kaas, L. et al. (2020). “Reasons for the low homeownership rate in Germany.” Deutsche Bundesbank Research Brief No. 30. https://www.bundesbank.de/en/publications/research/research-brief/2020-30-homeownership-822176
Deutscher Bundestag, Wissenschaftliche Dienste (2018). “Steuerliche Instrumente zur Förderung des Baus oder Kaufs von Wohnungen” (WD 4 – 3000 – 111/18), covering § 7b EStG, § 10e EStG and the Eigenheimzulage. https://www.bundestag.de/resource/blob/572606/8ca1674a9bd90e638afb7f029d212c56/WD-4-111-18-pdf.pdf
Eurostat, Distribution of population by tenure status (ilc_lvho02). https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/view/ilc_lvho02/default/table
Grunderwerbsteuer by state (finanz-tools.de); Legal Tribune Online (2025), “Bundestag verlängert Mietpreisbremse bis 2029”; § 566 BGB, “Kauf bricht nicht Miete”; §§ 556d and 556f BGB (Mietpreisbremse and its exemptions). https://www.finanz-tools.de/grunderwerbsteuer/bundeslaender-tabelle · https://www.lto.de/recht/nachrichten/n/bundestag-verlaengert-mietpreisbremse-bis-2029 · https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__566.html · https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556d.html · https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556f.html
Bank for International Settlements, Real Residential Property Prices for Germany (QDER628BIS), via FRED, Federal Reserve Bank of St. Louis. https://fred.stlouisfed.org/series/QDER628BIS
Deutsche Bundesbank (October 2020). “The protracted rise in residential property prices in Germany.” Monthly Report. https://www.bundesbank.de/resource/blob/850664/348e18cfaaf65a8b59fb3cfc8727e4ef/mL/2020-10-protracted-data.pdf
Buch, C. (24 May 2023). “Financial stability and monetary policy: from low-for-long to the new normal.” Deutsche Bundesbank. https://www.bundesbank.de/en/press/speeches/financial-stability-and-monetary-policy-from-low-for-long-to-the-new-normal-910300
Mr. Lodge, “Real estate prices Munich” (asking-price series). https://mrlodge.com/real-estate-prices-munich
Deutscher Bundestag, Drucksache 21/6842 (2026), “Sozialer und gemeinnütziger Wohnungsbau”; epd, “Immer weniger Sozialwohnungen in Deutschland” (30 May 2025). https://dserver.bundestag.de/btd/21/068/2106842.pdf · https://www.evangelisch.de/inhalte/243851/30-05-2025/kaum-neue-sozialwohnungen-immer-weniger-sozialwohnungen-deutschland
Pestel-Institut / Bündnis “Soziales Wohnen” (15 January 2026), “Sozialer Wohn-Monitor 2026,” with press release “Rekordhoch beim Wohnungsdefizit: 1,4 Mio. Wohnungen fehlen.” https://igbau.de/Binaries/Binary22521/Studie-Sozialer-Wohn-Monitor-2026.pdf · https://igbau.de/Binaries/Binary22519/2026-PM-02-Sozial-Drama-auf-dem-Wohnungsmarkt.pdf
European Central Bank, Key ECB interest rates. https://www.ecb.europa.eu/stats/policy_and_exchange_rates/key_ecb_interest_rates/html/index.en.html
Bank of England Quarterly Bulletin (November 1990). “The development of the building societies sector in the 1980s.” https://www.bankofengland.co.uk/-/media/boe/files/quarterly-bulletin/1990/the-development-of-the-building-societies-sector-in-the-1980s
Ryan-Collins, J., Lloyd, T. and Macfarlane, L. (2017). Rethinking the Economics of Land and Housing. London: Zed Books / New Economics Foundation. Review: LSE Review of Books (2017). https://researchonline.lse.ac.uk/id/eprint/84902/1/lsereviewofbooks-2017-09-04-book-review-rethinking-the-economics-of.pdf
Australian Government Budget 2026-27 (12 May 2026); Law Society Journal, “Federal Budget 2026: limits to negative gearing and capital gains tax reform” (14 May 2026); Gallagher, “Federal budget summary 2026-27”; Budget 2026-27 tax explainer, “Negative gearing and capital gains tax.” https://budget.gov.au/ · https://lsj.com.au/articles/federal-budget-2026-limits-to-negative-gearing-and-capital-gains-tax-reform/ · https://www.ajg.com/au/news-and-insights/federal-budget-summary-2026-27/ · https://budget.gov.au/content/factsheets/download/tax-explainers-negative-gearing-capital-gains-tax.pdf
Sutton, G., Mihaljek, D. and Subelytė, A. (2017). “Interest rates and house prices in the United States and around the world.” BIS Working Paper No. 665. https://www.bis.org/publ/work665.htm
Dieckelmann, D., Hempell, H., Jarmulska, B., Lang, J. and Rusnák, M. (2023). “House prices and ultra-low interest rates: exploring the non-linear nexus.” ECB Working Paper No. 2789. https://ideas.repec.org/p/ecb/ecbwps/20232789.html
Bank of England, “Quantitative easing” (explainer). https://www.bankofengland.co.uk/monetary-policy/quantitative-easing
Theresa May, campaign speech, Birmingham, 11 July 2016. Transcript (UKPOL). https://www.ukpol.co.uk/theresa-may-2016-speech-to-launch-leadership-campaign/
Blanden, J., Eyles, A. and Machin, S. (2023). “Intergenerational home ownership.” Journal of Economic Inequality. https://doi.org/10.1007/s10888-023-09563-z
Legal & General / Cebr (2 May 2017). “The Bank of Mum and Dad in 2017 will help to fund more than 1 in 4 property transactions in the UK.” https://group.legalandgeneral.com/newsroom/press-releases/2017/5/the-bank-of-mum-and-dad-in-2017-will-help-to-fund-more-than-1-in-4-property-transactions-in-the-uk/
Mirrlees, J. et al. (2011). Tax by Design: The Mirrlees Review. IFS/Oxford University Press. https://ifs.org.uk/sites/default/files/output_url_files/taxbydesign.pdf
Ipsos (2024). “How Britain voted in the 2024 election.” https://www.ipsos.com/en-uk/how-britain-voted-2024-election
Hughes, M.A. (2006). “Why So Little Georgism in America? Using the Pennsylvania Case Files to Understand the Slow, Uneven Progress of Land Value Taxation.” Lincoln Institute of Land Policy Working Paper. https://www.lincolninst.edu/publications/working-papers/why-so-little-georgism-america
MoneyWeek, “Land value tax: the least-bad tax.” https://moneyweek.com/497288/land-value-tax-the-least-bad-tax
New Zealand, National Policy Statement on Urban Development (2020); Resource Management (Enabling Housing Supply and Other Matters) Amendment Act 2021; Newstalk ZB (2021), “Labour and National join forces for housing crisis fix.” https://environment.govt.nz/acts-and-regulations/national-policy-statements/national-policy-statement-urban-development/ · https://newstalkzb.co.nz/news/politics/labour-and-national-join-forces-for-housing-crisis-fix-ending-decades-of-standoff
Greenaway-McGrevy, R. (2025). “Evaluating the long-run effects of zoning reform on urban development.” Regional Science and Urban Economics, Vol. 111, 104062. https://doi.org/10.1016/j.regsciurbeco.2024.104062
Greenaway-McGrevy, R. (2023). “Can zoning reform reduce housing costs? Evidence from rents in Auckland.” University of Auckland Economic Policy Centre Working Paper No. 016. https://cdn.auckland.ac.nz/assets/business/about/our-research/research-institutes-and-centres/Economic-Policy-Centre–EPC-/WP016.pdf
DLA Piper (19 June 2025). “‘Phase 2’ resource management reform: the select committee reports back”; NZ Adviser (12 November 2025), “Christchurch meets housing targets, exits density plan.” https://www.dlapiper.com/en/insights/publications/2025/06/phase-2-resource-management-reform-the-select-committee-reports-back · https://www.mpamag.com/nz/news/general/christchurch-meets-housing-targets-exits-density-plan/556173
