تُرجمت هذه المقالة آليًا. النسخة الأصلية متاحة باللغة الإنجليزية.
في عام 1968 أنجزت إنجلترا وحدها نحو 350 ألف مسكن جديد، والمملكة المتحدة كلها قرابة 426 ألفًا. كانت تلك ذروة برنامج البناء في سنوات ما بعد الحرب — مواد بناء تُوزَّع بالحصص، وتقنيات أبسط، وبلد ما زال يرفع الأنقاض. وفي 2024-2025 أضافت إنجلترا نحو 190 ألف مسكن حديث البناء: ما يزيد قليلًا على نصف ما بنته عام 1968، لعدد سكان يفوق ما كان عليه آنذاك بأكثر من اثني عشر مليونًا.
الفجوة حقيقية، ولا ترجع إلى طريقة عدّ المساكن. فما الذي تغيّر؟
حجة العرض — والسؤال الذي لا تجيب عنه
الجواب المعتاد هو قيود التخطيط، والجواب المعتاد صحيح في حدوده. ففي إنجلترا وويلز كان ثمن المسكن النموذجي يعادل نحو 3.5 أضعاف الدخل النموذجي للعامل بدوام كامل في عام 1997. وفي إنجلترا بلغت هذه النسبة ذروتها عند 9.1 في عام 2021، وظلت عند 7.6 في عام 2025. وفي أستراليا كانت أسعار المساكن، قياسًا إلى الدخول، أعلى في مطلع 2026 بمقدار الربع مما كانت عليه قبل عقد، وذلك فوق صعود حاد أصلًا منذ تسعينيات القرن الماضي. أما كندا فشهدت أسوأ تدهور بين دول منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية التي تتوافر عنها بيانات قابلة للمقارنة بين عامَي 2004 و2024: فقد ساءت نسبة السعر إلى الدخل فيها بأكثر من 80 في المئة.
قدّر كريستيان هيلبر وفاوتر فيرميولن أن أسعار المساكن الحقيقية في إنجلترا كانت سترتفع بين عامَي 1974 و2008 بنحو 100 نقطة مئوية أقل لو أُزيلت القيود التنظيمية كلها، أي قرابة نصف الزيادة الفعلية. قيِّد العرض في مدينة تنمو، وسترتفع الأسعار.
حجة العرض تفسّر شيئًا بالفعل. فالفجوة بين 1968 و2024-2025 هي في جانب منها فجوة بين نظامَي تخطيط: بين نظام ما بعد الحرب الذي افترض أن التنمية العمرانية منفعة عامة، ونظام لاحق عاملها عبئًا يحتاج إلى تبرير. رُسمت الأحزمة الخضراء محكمةً حول مدن إنجلترا، وهي تغطي اليوم ثُمن البلاد. واكتسبت المعارضة المحلية أنيابًا قانونية. وجعلت الطبيعة التقديرية لنظام التخطيط الإنجليزي، حيث يخضع كل طلب لتقييم منفرد بدلًا من مطابقته لمدوّنة قواعد، الرفضَ رخيصًا والتأخيرَ أمرًا روتينيًا. وإذا كان هيلبر وفيرميولن على حق، فإن ما يقارب نصف نمو الأسعار الحقيقية في إنجلترا بين 1974 و2008 ما كان ليحدث لولا القيود التنظيمية.
لكن تشخيص العرض وحده لا يفسّر السجل. فإذا كانت المشكلة قيود التخطيط، أي القواعد التنظيمية التي تحدّ من أماكن البناء ومن كثافته، فالحل واضح: أن يُسمح بالبناء بقدر أكبر من التساهل. وهذا الحل واضح منذ نحو أربعين عامًا. حكومات من أحزاب عدة، في بلدان عدة، شخّصت المشكلة، وكلّفت بإعداد مراجعات، وأصدرت أوراقًا بيضاء، ووضعت أهدافًا، ثم خرجت بالحصيلة نفسها تقريبًا. ومع ذلك لم تُصلحها أي حكومة.
والسبب أن إصلاحها لا يخدم مصالح من يتخذون القرار.
من يعرقل العرض، ولماذا يكون ذلك عقلانيًا
يركّز نظام التخطيط في إنجلترا، القائم على قانون تخطيط المدن والأرياف لعام 1947 والقوانين التي تلته، حقَّ النقض على المشاريع الجديدة في يد لجان التخطيط المحلية، وهو نقضٌ بات قانون التخطيط والبنية التحتية لعام 2025 يتيح للوزراء تضييقه بإحالة مزيد من القرارات إلى الموظفين المختصين. وتتألف هذه اللجان من أعضاء مجالس منتخبين يُحاسَبون أمام ناخبيهم. وفي المناطق التي تشتد فيها الحاجة إلى المساكن وتشتد معارضتها، فإن الناخبين الذين يحضرون اجتماعات التخطيط ويكتبون رسائل الاعتراض ويصوّتون في الانتخابات المحلية هم مالكو المنازل.
تقدّم تورونتو اختبارًا مباشرًا. ففي تصويتات مجلس المدينة بين عامَي 2009 و2020، كان أعضاء المجلس الذين يمثّلون دوائر ترتفع فيها نسبة مالكي المنازل أميلَ بكثير إلى التصويت ضد مشاريع الإسكان الكبيرة، ولا سيما حين تقع هذه المشاريع في دوائرهم. وعلى مستوى دوائر المدينة بين عامَي 2009 و2018، ارتبطت زيادة نسبة التملّك المحلي بعشر نقاط مئوية بانخفاض عدد الوحدات المرخَّصة بمقدار 47 وحدة في الكيلومتر المربع. وكان التملّك من أقوى المؤشرات التي تتنبأ بتصويت عضو المجلس ضد البناء.
الحساب الكامن وراء هذه الأصوات ليس خفيًا. خذ أسرة تملك منزلًا قيمته 400 ألف جنيه إسترليني، وما زال عليها رهن عقاري قدره 200 ألف جنيه، فيبقى لها من صافي الملكية 200 ألف جنيه. انخفاض أسعار المساكن بعشرة في المئة يمحو 40 ألف جنيه من ثروة حقيقية ربما تعوّل عليها الأسرة للتقاعد أو لرسوم المدارس أو لتورّث أبناءها شيئًا. وهذا يمنحها دافعًا شخصيًا وعقلانيًا لمنع الأسعار من الهبوط.
ويضاعف «حق الشراء» المشكلة على المستوى البنيوي. فبموجب قانون الإسكان لعام 1980، بيع ما يقارب مليون مسكن بلدي في إنجلترا وحدها لمستأجريها بحلول عام 1990، وتجاوز المجموع منذ ذلك الحين 1.9 مليون. كان يمكن أن يغيّر ذلك أنماط الحيازة من دون عواقب لو اقترن بتعويض المساكن المبيعة. لكنه لم يقترن بذلك، وكانت القيود على التعويض متعمَّدة.
كانت المجالس المحلية الإنجليزية تملك نحو 5.2 مليون مسكن في نهاية عام 1979، واليوم تملك أقل من 1.6 مليون، وحتى مع احتساب جمعيات الإسكان لا يتجاوز مجموع المساكن الاجتماعية المؤجَّرة نحو 4.2 مليون، في بلد زادت مساكنه ثمانية ملايين. ونحو أربعة من كل عشرة مساكن بيعت بموجب «حق الشراء» كان يؤجّرها ملّاك من القطاع الخاص بحلول عام 2017 في المجالس التي احتفظت بسجلات، وفي لندن عادةً بأكثر من ضعف الإيجار البلدي: الأصول نفسها بكلفة أعلى، والدعم العام صار ملكًا خاصًا. وبوصفها آلية لتحويل بنية تحتية اجتماعية مدعومة من المال العام إلى أصول خاصة مدرّة للثروة، أدّت السياسة ما صُمّمت له بالضبط.
«حق الشراء»: الآلية بالتفصيل
جاء «حق الشراء» مغلّفًا بقيود صارمة فرضتها وزارة الخزانة على ما يمكن للمجالس أن تفعله بالمال. فطوال الثمانينيات لم تسمح الضوابط المركزية على الإنفاق الرأسمالي للمجالس إلا بإنفاق جزء ضئيل من حصيلة المبيعات، ومنذ عام 1990، بموجب قانون الحكم المحلي والإسكان لعام 1989، صار لزامًا تخصيص ثلاثة أرباع كل حصيلة لسداد ديون الإسكان. وهكذا ذهب معظم عائدات أكبر عملية خصخصة في المملكة المتحدة إلى الحكومة المركزية، لا إلى بناء مساكن بلدية جديدة. ومع حرمان التعويض عمدًا من التمويل، صارت كل عملية بيع تقريبًا خسارة صافية من رصيد المساكن الاجتماعية. نقلت السياسة أصولًا مدعومة من المال العام إلى الملكية الخاصة، وسدّت طريق التعويض، وأنشأت طبقة جديدة من الملّاك تحصّل إيجارات السوق عن مساكن بُنيت أصلًا للمستأجرين الاجتماعيين.الاستثناء الألماني
أفرزت سياسات الإسكان في ألمانيا من السبعينيات إلى التسعينيات مجموعة مختلفة من الخيارات البنيوية. استقر معدل تملّك المساكن دون 50 في المئة، وهو عند 47 في المئة عام 2025 لا يزال الأدنى في الاتحاد الأوروبي. وقد حافظ عليه غيابُ إعفاء ضريبي مفتوح لفوائد الرهن العقاري للمالكين الساكنين، الذين جاءهم الدعم الضريبي في صورة اقتطاعات محددة السقف ثم منحة ثابتة، وقطاعٌ كبير من المساكن الاجتماعية المؤجَّرة، وحماياتٌ قوية للمستأجرين مثل مبدأ Kauf bricht nicht Miete، أي أن بيع العقار لا يُنهي عقد إيجار قائمًا. وعزّزت تكاليف المعاملات هذا النمط، ثم ارتفعت منذ ذلك الحين ارتفاعًا حادًا: فضريبة نقل ملكية العقارات، التي كانت 2 في المئة حتى عام 1997، تتراوح اليوم بين 3.5 و6.5 في المئة بحسب الولاية. ومنذ عام 2015 يحدّ كابح الإيجارات، Mietpreisbremse، من إيجارات معظم العقود الجديدة في الأسواق المزدحمة عند 10 في المئة فوق الإيجار المرجعي المحلي، وتُستثنى منه المساكن التي أُجّرت أول مرة بعد أكتوبر 2014، والتأجير الأول بعد تحديث شامل.
كان لهذه البنى أثر قابل للقياس. فمن منتصف التسعينيات حتى عام 2009 انخفضت أسعار المساكن في ألمانيا بنحو الربع بالقيمة الحقيقية، وانخفضت معها نسب السعر إلى الدخل. وبينما كانت المملكة المتحدة وأستراليا تتباعدان بحدة، لم تفعل ألمانيا ذلك. إذا جعلتَ تداول المساكن مكلفًا، وخصمَها من الدخل محدودًا، والاحتفاظ بها أصلًا للمضاربة قليل المردود نسبيًا، فسيقلّ عدد من يعاملونها أصلًا للمضاربة.
ثم دفع البنك المركزي الأوروبي أسعار الفائدة نحو الصفر، ثم إلى ما دونه في نهاية المطاف، فبدأت مصدّات ألمانيا البنيوية تتداعى. فبين عام 2010 ومنتصف 2022 تضاعفت أسعار المساكن الألمانية تقريبًا، وقدّر البنك المركزي الألماني أن أسعار المدن في 2022 كانت أعلى بنسبة تتراوح بين 25 و40 في المئة مما تسوّغه الأساسيات. وفي ميونيخ تضاعفت الأسعار المطلوبة للشقق ثلاث مرات تقريبًا في العقد المنتهي في 2021-2022. أما رصيد ألمانيا من المساكن الاجتماعية، الذي كان يقلّ قليلًا عن أربعة ملايين وحدة في نهاية الثمانينيات، فقد انكمش إلى نحو 1.05 مليون بحلول نهاية 2024، إذ انتهت فترات ضبط الأسعار على المساكن القديمة أسرع بكثير مما بُنيت وحدات جديدة. وفي يناير 2026 قدّر معهد بيستل العجز في المساكن بالبلاد بـ1.4 مليون مسكن في نهاية 2024، كلها تقريبًا من المساكن الميسورة أو الاجتماعية.
لم تُخفق ألمانيا على النحو الذي أخفقت به بريطانيا أو أستراليا. فقد اشترت خياراتها البنيوية عقدين من الاستقرار النسبي، في حين انكسرت الأسواق الناطقة بالإنجليزية فور تحرير القطاع المالي تقريبًا. وحين بلغت البيئة النقدية حدًا كافيًا من التطرف، تداعت هذه الحمايات بدورها.
أزمة الإسكان الألمانية بالأرقام
سعر فائدة الودائع لدى البنك المركزي الأوروبي: دون الصفر من يونيو 2014 إلى يوليو 2022. أسعار المساكن الألمانية: تضاعفت تقريبًا بين 2010 ومنتصف 2022. شقق ميونيخ: نحو 9000 إلى 9500 يورو للمتر المربع في ذروة 2021-2022. المساكن الاجتماعية: أقل قليلًا من 4 ملايين وحدة في نهاية الثمانينيات، ونحو 1.05 مليون في نهاية 2024. العجز المقدَّر: 1.4 مليون مسكن في نهاية 2024 (تقدير معهد بيستل).كيف صار السكن مالًا
نجحت الحمايات البنيوية الألمانية لأنها منعت المساكن التي يسكنها مالكوها من أن تصبح أصلًا للمضاربة قائمًا على الرفع المالي. أما المملكة المتحدة وأستراليا وكندا فاختارت غير ذلك. فهناك أدّت سلسلة من خطوات التحرير المالي، بأثرها التراكمي، إلى تحويل المسكن من سلعة استهلاكية إلى أصل يمكن الاقتراض بضمانه.
في المملكة المتحدة سارت العملية تقريبًا على النحو الآتي. ألغى بنك إنجلترا عام 1980 «المِشدّ» الذي كان يقيّد نمو الإقراض المصرفي. وسمح قانون جمعيات البناء لعام 1986 لهذه الجمعيات بالاقتراض من أسواق الجملة ومنافسة المصارف، فأنهى القيد التعاوني الذي كانت تفرضه على توسّع الائتمان. وجمعيات البناء، التي كانت تستحوذ على نحو 80 في المئة من مجمل قروض الرهن العقاري القائمة في السبعينيات، فقدت مواقعها بسرعة: ففي النصف الثاني من عام 1987 استأثرت المصارف والمقرضون المتخصصون الجدد بأكثر من نصف صافي الإقراض العقاري الجديد. ويتتبّع جوش رايان-كولينز وتوبي لويد ولوري ماكفارلين كيف نقلت سلسلة التحرير هذه القيدَ الحاكم من مضاعفات الدخل (كم تكسب) إلى قيمة الأصل (كم يساوي البيت). وأنشأ هذا التحوّل حلقة تغذية راجعة: الأسعار الصاعدة تسوّغ قروضًا أكبر، والقروض الأكبر تدفع الأسعار إلى أعلى.
ولهذا أهميته في مسألة العرض. ففي سوق السلع تدفع الأسعار المرتفعة المورّدين إلى إنتاج المزيد، فيرتفع العرض لتلبية الطلب وتعتدل الأسعار. هذه هي آلية السوق التي يستند إليها أنصار العرض حين يطالبون بتحرير القيود. لكن المسكن في صورته المالية لا يتصرف كسوق سلع. ففي سوق الأصول تدفع الأسعار المرتفعة الحائزين إلى الاحتفاظ بما يملكون، والمشترين إلى الدخول قبل أن ترتفع الأسعار أكثر، فتصبح المعنويات قيدًا على السوق أشد من العرض. ومن يتحكمون في قرارات العرض هم أنفسهم من يحوزون المسكن أصلًا رئيسيًا لهم.
وقد قنّنت أستراليا ذلك بما يُعرف بالرفع المالي السلبي (negative gearing): إذ يستطيع المستثمرون العقاريون خصم خسائر عقاراتهم الاستثمارية من دخولهم الأخرى الخاضعة للضريبة، وهو دعم حكومي صريح للاحتفاظ بعقارات استثمارية بخسارة على أمل تحقيق مكاسب رأسمالية. وفي ميزانية مايو 2026 تحركت حكومة ألبانيزي: ففي المشتريات المستقبلية سيقتصر الرفع المالي السلبي على المساكن حديثة البناء، مع إبقاء الاستثمارات القائمة على وضعها، وابتداءً من يوليو 2027 سيحلّ ربطُ المكاسب الرأسمالية بالتضخم محلَّ خصمها البالغ 50 في المئة، مدعومًا بحد أدنى للضريبة قدره 30 في المئة على المكاسب الرأسمالية الحقيقية.
وإلى جانب آثارها التوزيعية، غيّرت الأمْوَلة طريقة النظر إلى الأسعار المرتفعة. ففي سوق استهلاكية تكون الأسعار المرتفعة بالنسبة إلى المستأجرين إشارة إخفاق: ثمة خلل يحتاج إلى إصلاح. أما في سوق الأصول فهي مقياس النجاح. فارتفاع الإيجارات يعني ارتفاع العوائد وارتفاع التقييمات، وهذا بدوره يؤكد أن مالكي العقارات أحسنوا الاختيار. وإعادة التأطير هذه ليست نتيجة من نتائج السوق: إنها تنبع من تحويل الكتلة الانتخابية المهيمنة إلى حائزي أصول، ثم مطالبتهم بالتصويت على السياسات.
ما فعلته الفائدة المتدنية للغاية
كانت قيود العرض، وحسابات معارضي البناء في جوارهم، وأمْوَلة الإقراض، كلها قائمة قبل عام 2008. وما أضافه العقد التالي لعام 2008 كان مسرّعًا متطرفًا من جانب الطلب.
انخفاض أسعار الفائدة يرفع القيمة الحالية لتدفقات الدخل المستقبلية، والأصول طويلة الأجل يُعاد تسعيرها بأكبر قدر من الحدة. والمسكن معرَّض لذلك على نحو خاص لأن الأسر تستطيع أن تقترض بضمانه أربعة إلى خمسة أضعاف دخلها، وهي نسبة لا تتيحها أي فئة أصول أخرى للناس العاديين على هذا النطاق. وفي اقتصادات كثيرة يتبيّن أن أسعار الفائدة قصيرة الأجل محرّك قوي لأسعار المساكن: فالتغيرات في الفائدة حتى خمس سنوات سابقة تظل تؤثر في الأسعار، تدريجيًا لا دفعة واحدة. وعند أسعار فائدة حقيقية متدنية للغاية تكون حساسية أسعار المساكن لتغيرات الفائدة أعلى بكثير مما تتوقعه التقديرات التقليدية. ومع اقتراب الفائدة من الصفر أُعيد تسعير الأصول صعودًا بحدة، وكان التضخيم في أقصاه لأن الفائدة ظلت منخفضة إلى هذا الحد طوال هذه المدة.
أطلق بنك إنجلترا التيسير الكمي في مارس 2009. واشترى على جولات متتالية سندات بقيمة 895 مليار جنيه إسترليني. ومن خلال إعادة توازن المحافظ، إذ يشتري البنك المركزي السندات الحكومية ويعيد البائعون استثمار أموالهم في مكان آخر بحثًا عن العائد، رفع التيسير الكمي أسعار أصول أخرى، فيما انتقل انخفاض عوائد السندات الحكومية مباشرة إلى رهون عقارية أرخص. وكان العقار السكني، الذي يجمع بين المزايا الضريبية والرفع المالي على نحو لا تضاهيه السندات، مستفيدًا طبيعيًا. والبنك نفسه يصف القناتين كلتيهما بأنهما جزء من طريقة عمل هذه السياسة.
وقد قالتها تيريزا ماي بصراحة في خطابها في يوليو 2016 الذي أطلقت به حملتها لزعامة حزب المحافظين، بكلمات لم تغيّر شيئًا: «لقد ساعدت السياسة النقدية — في صورة أسعار الفائدة المنخفضة جدًا والتيسير الكمي — من هم على سلّم التملّك على حساب من لا يستطيعون تحمّل كلفة امتلاك منازلهم».
كانت أزمة الإسكان في العقد الثاني من هذا القرن هي النظام القائم وقد اصطدم بصدمة متطرفة من جانب الطلب. كان ذلك النظام أصلًا مقيَّد العرض، مركّز الملكية، مرتهَنًا سياسيًا، وقد ضخّمت الصدمة ما كان موجودًا فيه.
التيسير الكمي بوصفه إعادة توزيع تنازلية
حين يشتري بنك مركزي السندات الحكومية على نطاق واسع، فإنه يضغط العوائد ويدفع المستثمرين نحو أصول أعلى مردودًا، فيما ينتقل الاقتراض الأرخص إلى أسعار الرهن العقاري. والعقار السكني، بما يتيحه من رفع مالي ومزايا ضريبية، مستفيد طبيعي من الأمرين. وتضخم أسعار الأصول يمنح مكاسبه لمن يملكون الأصول أصلًا. أما من يستأجرون بدل أن يملكوا فلا ينالون شيئًا من ارتفاع القيمة. غير أنهم يساعدون في خدمة ديون الملّاك الذين يشترون المنازل التي أسهم التيسير الكمي في تضخيم أسعارها.آلة التوريث
باتت نتائج السكن تتوقف أكثر فأكثر على ظروف الولادة بدلًا من الدخل أو التعليم أو المسار المهني: وتحديدًا على ما إذا كان والداك يملكان عقارًا، ومتى اشترياه.
في المملكة المتحدة تراجعت معدلات التملّك بين البالغين الذين لم يكن آباؤهم مالكين تراجعًا غير متناسب: فقد اتسعت الفجوة بين أبناء الأسر المالكة وأبناء الأسر غير المالكة مع ارتفاع متوسط الأسعار. ويسير النمط الأسترالي في الاتجاه نفسه. فالمشترون الأستراليون الأصغر سنًا يواجهون أشد ارتفاع في نسب السعر إلى الدخل بين 13 دولة شملتها مقارنة لمنظمة التعاون الاقتصادي والتنمية منذ عام 1979، ولا يستطيعون تكرار الثروة العقارية التي راكمتها أجيال دخلت السوق قبل عقود في المراحل العمرية المماثلة.
قدّرت شركة «ليغال آند جنرال» ومركز أبحاث الاقتصاد والأعمال عام 2017 أن مساعدة الآباء في الدفعات المقدَّمة، أو «بنك ماما وبابا»، تعادل في حجمها تاسع أكبر مُقرض عقاري في المملكة المتحدة. هذه المساعدة هي الآلية التي تعيد بها طبقة المالكين إنتاج نفسها. فأبناء مالكي المنازل يتلقّون مساهمات في رأس المال تمكّنهم من استيفاء شروط الدفعة المقدَّمة، وأبناء المستأجرين لا يتلقّونها. ومن لا يصلون إلى رأس مال الأهل إما يستأجرون إلى أجل غير مسمّى، أو يغادرون المدن الباهظة، أو يؤجّلون التملّك عقدًا أو أكثر، فيخسرون عامًا من تراكم الثروة مع كل عام من التأجيل.
والفجوة تتراكم. من يشتري في السابعة والعشرين بمساعدة أهله يبدأ في مراكمة صافي الملكية خلال أكثر سنوات مسيرته صعودًا في الدخل. ومن يشتري في الثامنة والثلاثين، إن اشترى أصلًا، يكون قد أمضى ثلاثينياته يدفع إيجارًا يغطي رهن شخص آخر، بينما يدّخر دفعة مقدَّمة لهدف يواصل الصعود. وحين يصبح الثاني مالكًا، يكون الأول قد راكم عقدًا من ارتفاع قيمة أصله، ولعله يفكّر في ما سيورثه لأبنائه.
ما يفصل بينهما هو الوقت الذي صادف أن اشترى فيه أهلهما، أيًا كان ما كسبه كل منهما ومهما بلغ اجتهاده. وإذا جُمعت القرارات التي كانت عقلانية لمن استفادوا منها، فقد بنت اقتصادًا قائمًا على التوريث.
ما الذي قد يُصلح الوضع، ولماذا نادرًا ما يحدث
اقتصاديات الحل محسومة إلى حد بعيد. تستطيع الحكومات أن تسمح بزيادة الكثافة المسموح بها بحكم القانون قرب محاور النقل: إذن إلزامي بالبناء بكثافة أعلى من دون موافقة تخطيطية لكل حالة على حدة. وتستطيع أن تفرض الضريبة على الأرض بحسب قيمة موقعها لا بحسب ما أُقيم عليها، وهي ضريبة لا تشوّه الاقتصاد لأن عرض الأرض ثابت ولا يمكن تقليصه استجابةً للضريبة. وتستطيع أن تلغي المزايا الضريبية الاستثمارية التي تدعم الاحتفاظ بالعقارات للمضاربة، مثل الرفع المالي السلبي في أستراليا وإعفاء المسكن الرئيسي من ضريبة المكاسب الرأسمالية في المملكة المتحدة.
وقد وجدت مراجعة ميرليس لعام 2011، وهي أشمل مراجعة للنظام الضريبي البريطاني منذ جيل، حجة قوية لفرض ضريبة على قيمة الأرض، وأوصت بأن تحلّ ضريبة على قيمة الأرض محلّ الضرائب العقارية على المنشآت التجارية، ثم جرى تجاهلها إلى حد بعيد.
كل واحد من هذه الحلول يصطدم بالاقتصاد السياسي، لأن كلًا منها يُنقص مباشرة قيمة أصول الكتلة الانتخابية المهيمنة. فمالكو المنازل يصوّتون بمعدلات أعلى بكثير من المستأجرين: في الانتخابات العامة البريطانية عام 2024، نحو 71 في المئة مقابل 38 في المئة، بحسب تقديرات «إبسوس». ولهم مصلحة مالية محددة في تراخيص التخطيط والسياسة الضريبية. والسياسي الذي ينجح في توفير مساكن ميسورة بالسماح للعرض بملاقاة الطلب يكون قد قلّص ثروة أكثر الناس إقبالًا على التصويت وأكثرهم انتباهًا. ومن منظور السياسي، هذا سلوك ديمقراطي عقلاني.
ضريبة قيمة الأرض: الاقتصاديات
رأى هنري جورج عام 1879 أن فرض الضريبة على قيمة الأرض، أي على الموقع ذاته لا على المباني أو التحسينات، لا يشوّه الاقتصاد لأن عرض الأرض ثابت. لا يمكنك أن تبني أرضًا أقل لأنها خضعت للضريبة. فضريبة قيمة الأرض تقع على الريع الاقتصادي الذي يولّده الموقع، وتعاقب تخزين الأراضي والاحتفاظ بها للمضاربة، وتزيل الحافز المنحرف على ترك الأراضي المنتجة دون تطوير كافٍ. هذا هو الإجماع الاقتصادي الحديث، وقد أيّد المبدأ اقتصاديون من مختلف الأطياف السياسية، من ميلتون فريدمان إلى جوزيف ستيغليتز. وأوصت به مراجعة ميرليس للنظام الضريبي البريطاني عام 2011 لأراضي المنشآت التجارية. وتفرض الدنمارك وعدد من الولايات الأسترالية وحفنة من المدن الأمريكية ضرائب على الأراضي، لكن أي اقتصاد كبير لم يجعلها عماد نظامه الضريبي. أما سياسيًا، فتقتضي ضريبة قيمة الأرض أن يدفع ملّاك الأراضي الحاليون، وهم ناخبون، ثمن القيمة الاجتماعية لمواقعهم، وهي قيمة يستحوذون عليها اليوم مجانًا.وثمة أيضًا سمة بنيوية في سياسات الإسكان تجعل تحالف الإصلاح يهزم نفسه بنفسه. فالمستأجرون والطامحون إلى الشراء والمهنيون الشباب الذين أخرجتهم الأسعار من السوق، وهم الكتلة الطبيعية لإصلاح الإسكان، ليسوا كتلة سياسية مستقرة. فهم في النهاية يشترون، أو ييأسون، أو يغادرون المدينة الباهظة. وحين يشترون ينضمون إلى التحالف الدفاعي. التحالف الدفاعي لا يتحوّل أبدًا، وتحالف الإصلاح ينزف أعضاءه باستمرار لصالح التملّك. وكل من يعبر من الإيجار إلى التملّك ينضم إلى الطرف الذي يدافع عن الأسعار المرتفعة في وجه الطرف الذي كان يتضرر منها قبل قليل.
تقدّم نيوزيلندا الاستثناء الجزئي. ففي عام 2016 رفعت أوكلاند الكثافة المسموح بها على نحو ثلاثة أرباع أراضيها السكنية بموجب «الخطة الموحدة»، وطُبّق ذلك على تلك المناطق دفعة واحدة لا قطعةً قطعة. والآثار قابلة للقياس. إذ يقدّر غريناواي-ماكغريفي أن الإصلاح رفع المساحة المبنية على المدى الطويل بنحو 24 في المئة، وجعل إيجارات المساكن ذات غرف النوم الثلاث بعد ست سنوات أدنى بنسبة تتراوح بين 22 و35 في المئة مما كانت ستبلغه لولاه. ثم حاولت البلاد تعميم الفكرة. فقد صدر بيان السياسة الوطنية بشأن التنمية الحضرية عام 2020، وتلاه تعديلٌ لقانون إدارة الموارد عام 2021 حظي بتأييد حزب العمال والحزب الوطني معًا في اصطفاف سياسي نادر، وألزم أكبرَ خمس مناطق حضرية بالسماح ببناء ثلاثة مساكن يصل ارتفاعها إلى ثلاثة طوابق على معظم القطع السكنية. لم يدم هذا التوافق. فبعد عودة الحزب الوطني إلى السلطة، سمحت تعديلات عام 2025 لأوكلاند وكرايستشيرش بالانسحاب من القواعد الشاملة، وتحركت كرايستشيرش للقيام بذلك.
يثبت الاستثناء أن القفل يمكن كسره، لكن كسره يتطلب اصطفافًا سياسيًا نادرًا ومؤقتًا، ولا بد من تثبيته مؤسسيًا بسرعة قبل أن تعود كتلة المالكين الناشئة إلى فرض نفسها. ويُظهر التراجع الجزئي في نيوزيلندا كم يمكن أن تكون تلك النافذة قصيرة.
ما الذي بُني
أنجزت إنجلترا نحو 350 ألف مسكن عام 1968، وفي 2024-2025 أضافت نحو 190 ألف مسكن حديث البناء، لعدد سكان يزيد بأكثر من اثني عشر مليونًا. وفي ما بين ذلك صار المسكن الأصلَ الرئيسي للناخبين الذين يتحكمون في قرارات التخطيط، وربط التحرير المالي الائتمان وأسعار المساكن في حلقة تغذية راجعة، وبيعت المساكن الاجتماعية من دون تعويض، وضخّم عقد من الفائدة المتدنية للغاية والتيسير الكمي ما كان المالكون يحوزونه أصلًا.
والاقتصاد السياسي الذي أنتج هذا كله مبني بحيث يستفيد القادرون على إصلاحه من عدم إصلاحه. وهو، فوق إنتاجه مساكن بعيدة المنال اليوم، يبني اقتصادًا قائمًا على التوريث للعقود المقبلة.
في ذلك الاقتصاد ستتوقف نتيجة السكن لدى الفرد أكثر فأكثر على ما إذا كان قد وُلد في الأسرة المالكة المناسبة في اللحظة المناسبة من دورة الأسعار، بدلًا من دخله أو الجامعة التي درس فيها أو ما يسهم به في اقتصاد منتج.
ذلك المجتمع يُبنى بخيارات تراكمت على مدى أربعين عامًا، وكانت عقلانية لمن اتخذوها. أما هل يمكن عكس هذه الخيارات فسؤال حقيقي. وأما هل لدى من يملكون سلطة عكسها أي حافز للقيام بذلك فسؤال آخر، والجوابان يشيران إلى اتجاهين متعاكسين.
تنويه بشأن الذكاء الاصطناعي التوليدي
أُنشئ بعض محتوى هذه الصفحة و/أو حُرِّر بمساعدة الذكاء الاصطناعي التوليدي.
الوسائط
Willian Justen de Vasconcellos – Pexels
أبرز المصادر والمراجع
MHCLG, Live Table 241: House building, permanent dwellings completed by tenure, United Kingdom historical series (discontinued). https://assets.publishing.service.gov.uk/media/5d94affaed915d55461b180a/Discontinued-LiveTable241.xlsx
Full Fact (2023). “House building figures not at lowest level since the Second World War.” https://fullfact.org/news/rachel-reeves-housebuilding-war/
MHCLG, “Housing supply: net additional dwellings, England: 2024 to 2025.” Published 20 November 2025. https://www.gov.uk/government/statistics/housing-supply-net-additional-dwellings-england-2024-to-2025/housing-supply-net-additional-dwellings-england-2024-to-2025
ONS, England population mid-year estimate (ENPOP), time series. https://www.ons.gov.uk/peoplepopulationandcommunity/populationandmigration/populationestimates/timeseries/enpop
ONS, “Housing affordability in England and Wales: 2025” (26 March 2026); “Housing affordability in England and Wales: 2021.” https://www.ons.gov.uk/peoplepopulationandcommunity/housing/bulletins/housingaffordabilityinenglandandwales/latest · https://www.ons.gov.uk/peoplepopulationandcommunity/housing/bulletins/housingaffordabilityinenglandandwales/2021
OECD, Analytical house price indicators: price-to-income ratio (2015=100), Australia, Canada, United Kingdom, Germany. https://sdmx.oecd.org/public/rest/data/OECD.ECO.MPD,DSD_AN_HOUSE_PRICES@DF_HOUSE_PRICES,1.0/AUS+CAN+GBR+DEU.Q.HPI_YDH.IX?startPeriod=2023-Q1&format=csvfilewithlabels
Missing Middle Initiative (3 November 2025). “Canada vs. the World: The Worst Record on Housing Affordability Since 2004.” https://www.missingmiddleinitiative.ca/p/canada-vs-the-world-the-worst-record
Hilber, C.A.L. and Vermeulen, W. (2016). “The Impact of Supply Constraints on House Prices in England.” Economic Journal, 126(591), pp. 358-405; and “Three reasons homes in England are unaffordable,” LSE Politics and Policy (2016). https://researchonline.lse.ac.uk/id/eprint/58017 · https://blogs.lse.ac.uk/politicsandpolicy/three-reasons-homes-in-england-are-unaffordable
Lancashire County Council, “Green belt land” (summary of MHCLG green belt statistics, England 2024/25). https://lancashire.gov.uk/lancashire-insight/environment/green-belt-land/
Town and Country Planning Act 1947 (as enacted). https://www.legislation.gov.uk/ukpga/Geo6/10-11/51/contents/enacted
Planning and Infrastructure Act 2025 (c. 34); Jones Day (January 2026), “UK’s Planning and Infrastructure Act 2025: Planning Aspects.” https://www.legislation.gov.uk/ukpga/2025/34/contents · https://www.jonesday.com/en/insights/2026/01/uks-planning-and-infrastructure-act-2025-planning-aspects
Fang, L., Stewart, N. and Tyndall, J. (2023). “Homeowner politics and housing supply.” Journal of Urban Economics, 138, 103608. https://doi.org/10.1016/j.jue.2023.103608
Disney, R. (2015). “The right to buy public housing in Britain: a welfare analysis.” IFS Briefing Note BN162. https://ifs.org.uk/sites/default/files/output_url_files/BN162.pdf
MHCLG, Live Table 678: social housing sales by scheme, England; Live Table 104: dwelling stock by tenure, England (Dwelling stock estimates 2025). https://assets.publishing.service.gov.uk/media/6a2c1d161f6fa5c3377e5eaa/LT_678.ods · https://assets.publishing.service.gov.uk/media/6a0dcbcc40a9c699fd826eec/LiveTable104.ods
MHCLG, “Right to Buy sales and replacements, England: April 2024 to March 2025.” Published 21 August 2025. https://www.gov.uk/government/statistics/right-to-buy-sales-and-replacements-england-2024-to-2025/right-to-buy-sales-and-replacements-england-april-2024-to-march-2025
Mortgage Solutions (8 December 2017), reporting an Inside Housing FOI survey: “40% of Right to Buy homes now owned by private landlords.” https://www.mortgagesolutions.co.uk/news/2017/12/08/40-right-buy-homes-now-owned-private-landlords/
Kaas, L. et al. (2020). “Reasons for the low homeownership rate in Germany.” Deutsche Bundesbank Research Brief No. 30. https://www.bundesbank.de/en/publications/research/research-brief/2020-30-homeownership-822176
Deutscher Bundestag, Wissenschaftliche Dienste (2018). “Steuerliche Instrumente zur Förderung des Baus oder Kaufs von Wohnungen” (WD 4 – 3000 – 111/18), covering § 7b EStG, § 10e EStG and the Eigenheimzulage. https://www.bundestag.de/resource/blob/572606/8ca1674a9bd90e638afb7f029d212c56/WD-4-111-18-pdf.pdf
Eurostat, Distribution of population by tenure status (ilc_lvho02). https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/view/ilc_lvho02/default/table
Grunderwerbsteuer by state (finanz-tools.de); Legal Tribune Online (2025), “Bundestag verlängert Mietpreisbremse bis 2029”; § 566 BGB, “Kauf bricht nicht Miete”; §§ 556d and 556f BGB (Mietpreisbremse and its exemptions). https://www.finanz-tools.de/grunderwerbsteuer/bundeslaender-tabelle · https://www.lto.de/recht/nachrichten/n/bundestag-verlaengert-mietpreisbremse-bis-2029 · https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__566.html · https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556d.html · https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556f.html
Bank for International Settlements, Real Residential Property Prices for Germany (QDER628BIS), via FRED, Federal Reserve Bank of St. Louis. https://fred.stlouisfed.org/series/QDER628BIS
Deutsche Bundesbank (October 2020). “The protracted rise in residential property prices in Germany.” Monthly Report. https://www.bundesbank.de/resource/blob/850664/348e18cfaaf65a8b59fb3cfc8727e4ef/mL/2020-10-protracted-data.pdf
Buch, C. (24 May 2023). “Financial stability and monetary policy: from low-for-long to the new normal.” Deutsche Bundesbank. https://www.bundesbank.de/en/press/speeches/financial-stability-and-monetary-policy-from-low-for-long-to-the-new-normal-910300
Mr. Lodge, “Real estate prices Munich” (asking-price series). https://mrlodge.com/real-estate-prices-munich
Deutscher Bundestag, Drucksache 21/6842 (2026), “Sozialer und gemeinnütziger Wohnungsbau”; epd, “Immer weniger Sozialwohnungen in Deutschland” (30 May 2025). https://dserver.bundestag.de/btd/21/068/2106842.pdf · https://www.evangelisch.de/inhalte/243851/30-05-2025/kaum-neue-sozialwohnungen-immer-weniger-sozialwohnungen-deutschland
Pestel-Institut / Bündnis “Soziales Wohnen” (15 January 2026), “Sozialer Wohn-Monitor 2026,” with press release “Rekordhoch beim Wohnungsdefizit: 1,4 Mio. Wohnungen fehlen.” https://igbau.de/Binaries/Binary22521/Studie-Sozialer-Wohn-Monitor-2026.pdf · https://igbau.de/Binaries/Binary22519/2026-PM-02-Sozial-Drama-auf-dem-Wohnungsmarkt.pdf
European Central Bank, Key ECB interest rates. https://www.ecb.europa.eu/stats/policy_and_exchange_rates/key_ecb_interest_rates/html/index.en.html
Bank of England Quarterly Bulletin (November 1990). “The development of the building societies sector in the 1980s.” https://www.bankofengland.co.uk/-/media/boe/files/quarterly-bulletin/1990/the-development-of-the-building-societies-sector-in-the-1980s
Ryan-Collins, J., Lloyd, T. and Macfarlane, L. (2017). Rethinking the Economics of Land and Housing. London: Zed Books / New Economics Foundation. Review: LSE Review of Books (2017). https://researchonline.lse.ac.uk/id/eprint/84902/1/lsereviewofbooks-2017-09-04-book-review-rethinking-the-economics-of.pdf
Australian Government Budget 2026-27 (12 May 2026); Law Society Journal, “Federal Budget 2026: limits to negative gearing and capital gains tax reform” (14 May 2026); Gallagher, “Federal budget summary 2026-27”; Budget 2026-27 tax explainer, “Negative gearing and capital gains tax.” https://budget.gov.au/ · https://lsj.com.au/articles/federal-budget-2026-limits-to-negative-gearing-and-capital-gains-tax-reform/ · https://www.ajg.com/au/news-and-insights/federal-budget-summary-2026-27/ · https://budget.gov.au/content/factsheets/download/tax-explainers-negative-gearing-capital-gains-tax.pdf
Sutton, G., Mihaljek, D. and Subelytė, A. (2017). “Interest rates and house prices in the United States and around the world.” BIS Working Paper No. 665. https://www.bis.org/publ/work665.htm
Dieckelmann, D., Hempell, H., Jarmulska, B., Lang, J. and Rusnák, M. (2023). “House prices and ultra-low interest rates: exploring the non-linear nexus.” ECB Working Paper No. 2789. https://ideas.repec.org/p/ecb/ecbwps/20232789.html
Bank of England, “Quantitative easing” (explainer). https://www.bankofengland.co.uk/monetary-policy/quantitative-easing
Theresa May, campaign speech, Birmingham, 11 July 2016. Transcript (UKPOL). https://www.ukpol.co.uk/theresa-may-2016-speech-to-launch-leadership-campaign/
Blanden, J., Eyles, A. and Machin, S. (2023). “Intergenerational home ownership.” Journal of Economic Inequality. https://doi.org/10.1007/s10888-023-09563-z
Legal & General / Cebr (2 May 2017). “The Bank of Mum and Dad in 2017 will help to fund more than 1 in 4 property transactions in the UK.” https://group.legalandgeneral.com/newsroom/press-releases/2017/5/the-bank-of-mum-and-dad-in-2017-will-help-to-fund-more-than-1-in-4-property-transactions-in-the-uk/
Mirrlees, J. et al. (2011). Tax by Design: The Mirrlees Review. IFS/Oxford University Press. https://ifs.org.uk/sites/default/files/output_url_files/taxbydesign.pdf
Ipsos (2024). “How Britain voted in the 2024 election.” https://www.ipsos.com/en-uk/how-britain-voted-2024-election
Hughes, M.A. (2006). “Why So Little Georgism in America? Using the Pennsylvania Case Files to Understand the Slow, Uneven Progress of Land Value Taxation.” Lincoln Institute of Land Policy Working Paper. https://www.lincolninst.edu/publications/working-papers/why-so-little-georgism-america
MoneyWeek, “Land value tax: the least-bad tax.” https://moneyweek.com/497288/land-value-tax-the-least-bad-tax
New Zealand, National Policy Statement on Urban Development (2020); Resource Management (Enabling Housing Supply and Other Matters) Amendment Act 2021; Newstalk ZB (2021), “Labour and National join forces for housing crisis fix.” https://environment.govt.nz/acts-and-regulations/national-policy-statements/national-policy-statement-urban-development/ · https://newstalkzb.co.nz/news/politics/labour-and-national-join-forces-for-housing-crisis-fix-ending-decades-of-standoff
Greenaway-McGrevy, R. (2025). “Evaluating the long-run effects of zoning reform on urban development.” Regional Science and Urban Economics, Vol. 111, 104062. https://doi.org/10.1016/j.regsciurbeco.2024.104062
Greenaway-McGrevy, R. (2023). “Can zoning reform reduce housing costs? Evidence from rents in Auckland.” University of Auckland Economic Policy Centre Working Paper No. 016. https://cdn.auckland.ac.nz/assets/business/about/our-research/research-institutes-and-centres/Economic-Policy-Centre–EPC-/WP016.pdf
DLA Piper (19 June 2025). “‘Phase 2’ resource management reform: the select committee reports back”; NZ Adviser (12 November 2025), “Christchurch meets housing targets, exits density plan.” https://www.dlapiper.com/en/insights/publications/2025/06/phase-2-resource-management-reform-the-select-committee-reports-back · https://www.mpamag.com/nz/news/general/christchurch-meets-housing-targets-exits-density-plan/556173
