Perché i maggiori proprietari terrieri del mondo non sono chi ci si aspetta

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Chiedete alla gente chi possiede più terra al mondo e vi indicherà la persona sbagliata: un reale saudita, Jeff Bezos, Roman Abramovič o chiunque abbia da allora preso il suo posto come volto pubblico della proprietà ostentata. La risposta sembra intuitiva perché nasce da un modello mentale ragionevole: la ricchezza estrema si concentra nelle mani di individui ben visibili, e la terra, il più tangibile dei beni, dovrebbe naturalmente figurare tra le cose che quegli individui possiedono.

La risposta è sbagliata, e il modo in cui è sbagliata mostra come il potere economico si sottragga alla vista. I maggiori proprietari terrieri del mondo non compaiono in nessuna classifica della ricchezza. La maggior parte di loro non compare mai in alcun censimento unico e consolidato della terra, né figura nelle rassegne annuali dei miliardari che popolano la stampa finanziaria. Sono un’antica Chiesa il cui patrimonio non si può contabilizzare perché è distribuito tra migliaia di enti giuridici più antichi della contabilità moderna; un’astrazione costituzionale che non appartiene a nessun individuo e non risponde a nessun azionista; dinastie agricole brasiliane i cui campi coltivati coprono una superficie maggiore di quella di interi Stati europei; e fondi pensione che gestiscono i risparmi previdenziali di insegnanti che non si definirebbero mai proprietari terrieri.

L’istituzione che non presenta bilanci

Si stima che la Chiesa cattolica possieda circa 71 milioni di ettari di terra in tutto il mondo. La cautela conta: questa cifra non deriva da alcuna fonte contabile primaria, perché una fonte del genere non esiste. La Chiesa detiene i suoi beni attraverso migliaia di enti giuridici distinti, tra cui diocesi, ordini religiosi, università pontificie, fondazioni caritative e chiese nazionali in quasi ogni paese della Terra, i cui bilanci non vengono mai consolidati in un unico insieme di conti. Nel 2014 il Vaticano ha istituito una Segreteria per l’Economia, affidata al cardinale George Pell, nell’ambito di uno sforzo di trasparenza finanziaria. Eppure solo nel 2021 l’ufficio che gestisce i beni propri della Santa Sede, l’Amministrazione del Patrimonio della Sede Apostolica (APSA), ha pubblicato per la prima volta i propri conti: circa 4.000 immobili in Italia e 1.100 circa all’estero, ambasciate escluse. Quell’elenco copre una piccola frazione del patrimonio cattolico mondiale. Il concetto canonico di «persona giuridica pubblica», la forma giuridica attraverso cui è detenuta la maggior parte dei beni ecclesiastici, non è stato concepito pensando alla trasparenza.

Il problema della persona giuridica

Nel diritto canonico, una «persona giuridica pubblica» è un ente, come una diocesi, un istituto religioso o una fondazione pontificia, che agisce in nome della Chiesa e ne detiene i beni. La Segreteria per l'Economia ha tentato di introdurre in questo sistema una supervisione consolidata, e il tentativo è stato istruttivo per ciò che ha messo in luce. Lo scandalo immobiliare londinese esploso nel 2019 ruotava attorno al 60 di Sloane Avenue, un ex magazzino di Harrods a Chelsea, nel quale la Segreteria di Stato vaticana aveva cominciato a investire nel 2014 tramite fondi d'investimento e veicoli offshore. Il denaro proveniva da fondi gestiti dalla Segreteria di Stato, una massa che comprendeva anche l'Obolo di San Pietro, la colletta caritativa del papa. La Santa Sede afferma che le perdite sono state assorbite dalle riserve proprie della Segreteria di Stato senza intaccare l'Obolo, e nel 2022 ha venduto l'edificio per 186 milioni di sterline.

Nel dicembre 2023 un tribunale vaticano ha condannato il cardinale Angelo Becciu, che ha sempre negato ogni illecito, e diversi coimputati. Nel marzo 2026 la Corte d'Appello vaticana ha riscontrato vizi procedurali nel processo di primo grado, soprattutto un deposito incompleto del fascicolo d'indagine, e ha disposto che parti del procedimento siano celebrate di nuovo in appello, mentre la sentenza di primo grado conserva i suoi effetti giuridici. Quale che sia il verdetto finale, il caso ha messo a nudo un'architettura giuridica intrinsecamente opaca. Beni detenuti attraverso migliaia di persone giuridiche in decine di ordinamenti, accumulati per secoli prima che esistesse la contabilità moderna, resistono alla divulgazione e, con ancora più tenacia, all'aggregazione. Alla domanda su che cosa la Chiesa «possieda» non si può rispondere, perché la domanda presuppone un'unità di proprietà che non esiste.

Il patrimonio comprende chiese e conventi, ma anche terreni agricoli (estesi in America Latina e nell’Africa subsahariana), riserve forestali, immobili urbani, ospedali, università e pascoli d’epoca coloniale accumulati attraverso donazioni, evangelizzazione e concessioni di terre da parte di governi che hanno cessato di esistere da tempo. La varietà dei tipi di beni è di per sé parte della spiegazione del perché non si tenga alcun registro: non esiste un libro contabile ovvio in cui annotarli tutti.

La terra della Chiesa è stata accumulata nel corso dei secoli, il che significa che oggi la maggior parte di essa non comporta alcun costo di acquisizione. Genera rendimenti (affitti, canoni di locazione, plusvalenze da valorizzazione) senza alcun obbligo corrispondente verso gli azionisti e, in molti ordinamenti, con un trattamento fiscale che riflette il carattere religioso, anziché commerciale, dell’istituzione. Un proprietario terriero con un costo di acquisizione minimo, con un’esposizione fiscale limitata e nessun obbligo di rendere conto a chicchessia al di fuori della Chiesa è un proprietario solo in un senso esteso del termine. La terra della Chiesa costituisce quasi una categoria di beni a sé, e gli strumenti con cui tracciamo la ricchezza concentrata, dalle classifiche dei patrimoni ai libri dei soci e ai documenti societari, non sono stati concepiti per vederla. Il fatto più rivelatore è che nessuno può attualmente accertare l’estensione: il modo in cui la terra è detenuta la rende inverificabile, qualunque sia la qualità dei dati.

La Corona che non è il re

Il Crown Estate possiede circa 83.000 ettari di terreni rurali (soprattutto terreni agricoli dati in affitto e altipiani, oltre alla tenuta di Windsor), circa metà della fascia costiera intertidale di Inghilterra, Galles e Irlanda del Nord, e il fondale marino fino a dodici miglia nautiche attorno a queste tre nazioni. Oltre quel limite, l’Energy Act 2004 attribuisce alla Corona il diritto di produrre energia dal vento e dall’acqua in tutta la Renewable Energy Zone del Regno Unito, di cui il Crown Estate gestisce la parte al di fuori delle acque scozzesi. In tutto, il Crown Estate stima il proprio fondale marino in circa 268.000 chilometri quadrati. Nella relazione annuale 2025/26 ha valutato il suo portafoglio immobiliare in 14,5 miliardi di sterline, con un patrimonio netto di 16,7 miliardi di sterline.

Niente di tutto questo appartiene al re. Il Crown Estate appartiene alla «Corona», un’astrazione costituzionale che precede ogni singolo monarca e gli sopravvive. Il sovrano non può venderlo, non ne intasca i profitti (questi vanno al Tesoro, che li usa come parametro di riferimento per fissare il Sovereign Grant, il finanziamento che copre le funzioni ufficiali del monarca) e non risponde legalmente della sua gestione.

Il patrimonio è amministrato dai Crown Estate Commissioners, nominati con mandato reale, che formano un consiglio indipendente, legalmente responsabile davanti al Parlamento ma non diretto da esso; gli statistici lo classificano come società pubblica, eppure è tenuto a operare come un’impresa commerciale. È troppo permanente e troppo radicato nella costituzione per essere proprietà privata, e troppo al riparo dalla direzione ministeriale per essere un organo dello Stato; lo stesso Crown Estate descrive la propria posizione come intermedia tra il settore pubblico e quello privato.

Il fondale marino e il dividendo dell'energia pulita

Negli anni Venti del Duemila i possedimenti offshore del Crown Estate hanno acquisito un nuovo peso economico, man mano che l'eolico offshore diventava centrale nella politica energetica britannica. Poiché il Crown Estate possiede il fondale marino, possiede la piattaforma su cui si costruiscono le turbine eoliche offshore, e riscuote canoni di concessione dagli operatori dei parchi eolici. Il Crown Estate Act 2025, che ha ricevuto l'assenso reale nel marzo 2025, ha conferito per la prima volta al Crown Estate poteri di indebitamento e ha ampliato il ventaglio dei suoi possibili investimenti. Il governo aveva annunciato l'espansione nel Discorso del Re del luglio 2024 e l'aveva giustificata soprattutto con la necessità di accelerare l'eolico offshore.

I beni del Crown Estate in Scozia sono una questione a parte: dal 2017 sono gestiti da Crown Estate Scotland, in base allo Scotland Act 2016 e allo Scottish Crown Estate Act 2019. La legge lascia aperta la domanda sollevata dal caso della Chiesa: chi ne beneficia. Il fondale sotto gli impianti eolici offshore della Gran Bretagna appartiene alla Corona, e i suoi canoni di concessione affluiscono al Tesoro (487 milioni di sterline nel 2025/26) prima di confluire nella spesa pubblica generale.

Persino la tenuta di Windsor, circa 6.400 ettari di foreste, laghi, giardini e parchi attorno al castello di Windsor, compreso il Windsor Great Park, appartiene al Crown Estate, non al re. I possedimenti fondiari personali del monarca sono una faccenda distinta e molto più modesta: il Ducato di Lancaster, un patrimonio privato detenuto in trust per il sovrano, comprende circa 17.000 ettari di terreni rurali, oltre a residenze private come Sandringham e Balmoral.

Ciò che il Crown Estate condivide con i possedimenti dispersi della Chiesa è l’esito: un’enorme concentrazione di terra che non è leggibile come ricchezza privata, non compare nelle classifiche dei patrimoni e viene contestata di rado attraverso i meccanismi a disposizione degli elettori o dei mercati. Quando, nel 2025, il Parlamento ha riscritto per l’ultima volta i poteri del Crown Estate, li ha ampliati. La Chiesa disperde la sua terra tra migliaia di persone giuridiche; il Crown Estate consolida la propria dentro un’astrazione costituzionale.

Gli imperi dell’entroterra

SLC Agrícola, controllata dalla famiglia Logemann e quotata alla Borsa di San Paolo, ha messo a budget circa 854.000 ettari di superficie seminata per la stagione 2026/27. La superficie seminata non coincide con la terra posseduta: conteggia anche i secondi raccolti coltivati sugli stessi campi nell’arco di una stagione, e gran parte di essa è presa in affitto o coltivata in partnership con fondi d’investimento. Nel 2023 SLC possedeva circa un terzo della terra che seminava. Anche così, la sola superficie seminata supera l’estensione del Delaware. La famiglia Logemann l’ha costruita sulla frontiera agricola brasiliana, con un’espansione nella savana del Cerrado cominciata con i sussidi pubblici, proseguita con il disboscamento e infine formalizzata in quel genere di possedimenti che compaiono nelle presentazioni agli investitori.

Il gruppo Bom Futuro, fondato all’inizio degli anni Ottanta da Eraí Maggi Scheffer, dai suoi fratelli Elusmar e Fernando e dal cognato José Maria Bortoli, semina ogni anno circa 650.000 ettari di soia, mais e cotone, quasi tutti nel Mato Grosso. Blairo Maggi (miliardario, ex governatore del Mato Grosso e ministro federale dell’Agricoltura, soprannominato «re della soia») è cugino di Eraí, e il suo ramo della famiglia controlla il gruppo Amaggi, costituito separatamente; le due imprese rappresentano rami diversi della stessa famiglia allargata e capitoli diversi della stessa storia regionale. Altre famiglie di agricoltori ripetono lo schema su scala minore: il gruppo Bom Jesus della famiglia Vigolo, con sede a Rondonópolis, coltivava circa 250.000 ettari quando, nel 2016, ha chiesto la protezione dai creditori.

La crisi invisibile del Cerrado

Il Cerrado brasiliano, la savana tropicale che copre quasi un quarto del Brasile, è la savana con la maggiore biodiversità al mondo e si estende in otto delle dodici regioni idrografiche del paese. Ha ricevuto una frazione dell'attenzione conservazionistica rivolta all'Amazzonia, benché circa metà della sua superficie sia già stata convertita in campi, pascoli e altri usi umani; soltanto tra il 1985 e il 2024 sono andati perduti 40 milioni di ettari di vegetazione nativa. L'espansione dell'agribusiness nel Cerrado ha avuto l'aiuto dello Stato. I programmi di credito, tra cui il PRODECER, il programma di cooperazione nippo-brasiliana per lo sviluppo del Cerrado avviato nel 1979, hanno sovvenzionato la conversione della savana in campi di soia e mais. Il solo PRODECER ha messo a coltura circa 345.000 ettari, e questi programmi hanno contribuito ad aprire la regione all'agricoltura su scala industriale su cui sono stati costruiti i possedimenti dinastici. La terra accumulata in questi imperi era già occupata: sul piano ecologico, da uno dei biomi più ricchi del pianeta e, sul piano culturale, da comunità quilombola, gruppi indigeni e piccoli agricoltori il cui sfollamento fa parte della stessa storia che ha prodotto i portafogli da 650.000 ettari.

Queste dinastie sono leggibili in un modo in cui la Chiesa e il Crown Estate non lo sono. I possedimenti della famiglia Logemann sono riportati nei materiali destinati agli investitori, e i conti di SLC Agrícola sono pubblici. Questa leggibilità non ha prodotto alcuna seria contestazione politica della concentrazione, ma rende più nitido il contrasto con ciò che segue. Le famiglie brasiliane sono proprietari terrieri visibili: detengono la terra attraverso società identificabili controllate dalla famiglia e, nel caso di SLC, pubblicano bilanci certificati su una borsa valori. Chi vuole sapere chi possiede queste aziende agricole del Cerrado può scoprirlo. I loro nuovi vicini sono più difficili da rintracciare: veicoli di fondi, registrati in giurisdizioni che non lasciano trapelare nulla su chi detenga in ultima istanza il bene.

Il fondo che possiede la fattoria della vostra pensione

Nuveen Natural Capital è la piattaforma di investimenti fondiari di Nuveen, la società di gestione del risparmio del gruppo TIAA (l’ente previdenziale del personale universitario, degli insegnanti e dei lavoratori accademici statunitensi), ed è il primo gestore al mondo di terreni agricoli e forestali per valore. Alla fine del 2025 gestiva 12,1 miliardi di dollari di terreni agricoli su oltre 2 milioni di acri lordi. Macquarie Asset Management, il ramo d’investimento del gruppo finanziario australiano, dichiara circa 4,6 milioni di ettari di terreni agricoli e 5,3 miliardi di dollari australiani di asset agricoli in gestione a marzo 2026: una superficie molto più vasta, ma un portafoglio più piccolo per valore.

Bill Gates, il proprietario individuale di terreni agricoli più visibile degli Stati Uniti, detiene circa 275.000 acri tramite il suo veicolo Cascade Investment, per lo più terreni agricoli sparsi in 17 Stati. È surclassato dai veicoli dei fondi di Nuveen, ed è leggibile in un modo in cui i possedimenti di Nuveen non lo sono: gli acri di Gates compaiono in classifiche pubbliche e nelle cronache della stampa. Nuveen pubblica sì una cifra complessiva, oltre 2 milioni di acri lordi di terreni agricoli, e una mappa interattiva delle sue aziende. Ma la mappa riporta la superficie coltivata anziché i confini registrati e, quando è stata confrontata con il catasto brasiliano nel 2020, non corrispondeva del tutto ai registri fondiari, sicché il quadro completo di quali veicoli detengano quali terreni va ricostruito pezzo per pezzo a partire da registri fondiari, documenti dei fondi e indagini sul campo.

Gli stessi proprietari istituzionali di terreni agricoli (Nuveen, Macquarie, Farmland Partners e Gladstone Land Corporation) hanno nomi meno noti dei miliardari con ranch e terreni forestali in vetta alla lista dei proprietari terrieri americani del Land Report, e i maggiori operano su una scala che quella lista non registra: i soli terreni agricoli di Macquarie coprono circa quattro volte la superficie di Stan Kroenke, che la guida con 2,7 milioni di acri.

Una classe di attivi nata dopo il 2008

I terreni agricoli sono passati da una nicchia a una classe di attivi istituzionale di primo piano attraverso una precisa sequenza di eventi. La crisi finanziaria del 2008 distrusse la fiducia negli strumenti finanziari i cui rischi erano stati occultati dalla complessità. I prezzi delle materie prime schizzarono verso l'alto, rendendo visibilmente prezioso il suolo che produce cibo, e la crisi dei prezzi alimentari del 2007–2008 fece da catalizzatore: quando i prezzi del cibo schizzano verso l'alto, il bene che sta alla base dell'approvvigionamento alimentare diventa un investimento più attraente. Nel frattempo tra i gestori dei fondi pensione cominciò a circolare una logica d'investimento, che TIAA-CREF enunciò pubblicamente nel 2012, quando annunciò impegni per 2 miliardi di dollari a favore del suo veicolo Global Agriculture LLC: i terreni agricoli, questo il ragionamento, offrono protezione dall'inflazione e una bassa correlazione con i mercati azionari. Nel 2023 esistevano 960 fondi attivi specializzati in asset alimentari e agricoli, con oltre 150 miliardi di dollari in gestione. Tra il 2008 e il 2022 i prezzi dei terreni agricoli a livello mondiale erano quasi raddoppiati, e nell'Europa centrale e orientale erano triplicati. Il capitale istituzionale è stato indirizzato verso i terreni agricoli dalla crisi e da un corpus di teoria degli investimenti che sosteneva, a ragione, che la terra è l'unico fattore della produzione alimentare che non si può fabbricare.

I fondi si distinguono dalle dinastie anche per natura. Il titolare di una fazenda dinastica, una grande tenuta agricola, ha interesse alla produttività di lungo periodo della terra specifica che possiede, quali che siano state le circostanze dell’acquisizione originaria. Gran parte della sua terra non è costata alla generazione di suo nonno più del prezzo del disboscamento, e il suo orizzonte è indefinito; la terra passerà ai suoi eredi. Un fondo d’investimento detiene la terra come un bene con un rendimento obiettivo, un orizzonte d’investimento definito e un obbligo verso i propri soci accomandanti, e una posizione detenuta per essere venduta viene gestita diversamente da un luogo conservato per essere tramandato. Lo si vede nel modo in cui la terra viene gestita, in che cosa possono aspettarsi gli affittuari e in che cosa accade alle comunità locali quando il rendimento obiettivo del fondo è stato raggiunto e il portafoglio viene ruotato.

In una regione agricola australiana, il New England North West nel Nuovo Galles del Sud, tra il 2004 e il 2019 investitori agro-societari finanziarizzati hanno acquisito quasi 200.000 ettari di terreni agricoli attraverso tre canali di peso più o meno equivalente: l’acquisizione di società agricole quotate o non quotate, l’acquisto di aziende già confezionate come attivi finanziari e l’accorpamento di aziende familiari. I geografi che li hanno seguiti definiscono «flessibile e opportunistico» il modo in cui il capitale finanziario accumula terra e ristruttura le agricolture regionali. IPES-Food sostiene che il modello di incentivi della proprietà fondiaria finanziaria produce esiti sistematicamente diversi da quelli delle aziende agricole convenzionali: la spinta verso lo sfruttamento a breve termine, minori investimenti nella salute del suolo, vincoli sulle filiere locali e indifferenza verso gli operatori esistenti.

TIAA fu fondata nel 1918 con il sostegno di Andrew Carnegie per fornire pensioni ai docenti dei college, e gestisce ancora oggi i risparmi previdenziali di accademici e insegnanti americani. Milioni di persone che hanno passato la carriera a riflettere sulla disuguaglianza e sulla struttura del potere economico hanno investito, attraverso i loro conti pensionistici, in portafogli di terreni agricoli che nel 2020 Chain Reaction Research ha collegato a incendi, conflitti fondiari e rischi legati a deforestazione pregressa in Brasile. I ricercatori hanno individuato quasi 3.000 ettari disboscati tra il 2009 e il 2018 su sei aziende del portafoglio TIAA nella regione brasiliana del Matopiba, e 2.350 ettari bruciati su tre aziende nell’agosto 2019. I beneficiari effettivi, gli insegnanti, non hanno voce in capitolo su quali aziende agricole finanzino i loro conti pensionistici, nessun controllo sulle decisioni prese su quei terreni e pochi mezzi pratici per contestarle.

Il fondo pensione disperde la proprietà attraverso strutture LP e SPV, limited partnership e società veicolo i cui nomi non lasciano trapelare nulla sul beneficiario effettivo ultimo.

La logica che la rende permanente

David Ricardo individuò il problema specifico della terra nel 1817, e la sua analisi spiega ancora perché la terra concentrata si comporti diversamente dalle altre forme di ricchezza concentrata. La terra ha un’offerta fissa. A differenza del capitale, non si può fabbricare; a differenza del lavoro, non si può moltiplicare. Ciò significa che la rendita, il compenso della terra in quanto fattore di produzione, è un pedaggio riscosso su chiunque abbia bisogno di terra e non ne possieda, anziché la ricompensa di un’attività produttiva. Quando la popolazione cresce o l’attività economica si intensifica, la domanda di terra aumenta. I proprietari catturano il conseguente aumento della rendita senza aver migliorato il bene. Gli economisti chiamano il meccanismo di Ricardo «rendita differenziale»: man mano che la popolazione cresce e si mettono a coltura terre più povere o in posizione meno favorevole, le terre migliori producono un surplus pari al loro vantaggio rispetto alla terra peggiore in coltivazione, e quel surplus va ai loro proprietari. Il meccanismo non richiede alcuna particolare malizia, e nemmeno un’intenzione; discende da un bene la cui offerta non può rispondere alla domanda.

L’International Land Coalition ha stimato nel 2020 che l’1% delle aziende agricole più grandi del mondo gestisce oltre il 70% dei terreni agricoli del pianeta. In termini di valore, il 10% più ricco della popolazione rurale detiene il 60% dei terreni agricoli, mentre il 50% più povero ne detiene appena il 3%. Il valore è la cifra più rivelatrice, perché registra la concentrazione, nella fascia più alta, della terra più produttiva e commercialmente più accessibile.

La conseguenza sul fronte abitativo discende dallo stesso meccanismo, anche se la catena causale è politicamente più controversa. Quando la terra vicina ai centri dell’occupazione è detenuta in portafogli concentrati, dinastici, istituzionali o costituzionali che siano, la tesi è che l’offerta sia limitata perché i proprietari traggono vantaggio dalla scarsità, e non perché costruire sia difficile. Nel febbraio 2024 la Competition and Markets Authority britannica, concludendo il suo studio sul mercato dell’edilizia residenziale, ha messo alla prova proprio questa tesi. Ha rilevato che gli undici maggiori costruttori detenevano circa 1,17 milioni di lotti nelle loro riserve fondiarie, ma ha concluso che né l’accumulo di terreni né il funzionamento del mercato fondiario fossero di per sé all’origine dei cattivi risultati; ha indicato invece il sistema urbanistico e l’incentivo dei costruttori a edificare abbastanza lentamente da proteggere i prezzi di vendita. In Gran Bretagna, almeno, le prove collocano la scarsità a monte della proprietà.

L’argomento del sistema alimentare è più diretto e meglio documentato. La proprietà fondiaria finanziarizzata cambia le condizioni in cui si produce il cibo. Quando la terra è gestita da un fondo d’investimento con un rendimento obiettivo definito, la salute del suolo nel lungo periodo, le filiere locali e l’accesso dei piccoli agricoltori entrano nel modello solo nella misura in cui incidono sul rendimento. Fondi del genere detengono aziende agricole come strumenti finanziari, chiunque le coltivi, e questo conta per ciò che la terra produce, per chi e a quali condizioni.

Il meccanismo che si autoalimenta è quello individuato da Ricardo: poiché la terra non si può creare, chi la detiene nei periodi di domanda crescente ne cattura la rivalutazione senza alcun miglioramento del bene, e quel capitale può essere impiegato per acquistare altra terra, a prezzi che gli acquirenti più piccoli non possono sostenere. La disuguaglianza fondiaria è in crescita nella maggior parte dei paesi, e nella sola Asia è aumentata dell’11% dal 1980. L’accelerazione specifica a partire dagli anni Novanta ha due cause distinguibili: la liberalizzazione dei mercati dei terreni agricoli nel Sud globale, nell’ambito delle condizioni di aggiustamento strutturale legate ai prestiti del FMI e della Banca Mondiale, che aprì mercati fino ad allora inaccessibili al capitale straniero; e la finanziarizzazione dei terreni agricoli come classe di attivi dopo il 2008, che fornì sia il capitale istituzionale sia la logica di investimento per acquisti di scala e rapidità senza precedenti.

Il problema della visibilità

Il Land Registry di Inghilterra e Galles è tra i sistemi di registrazione della proprietà fondiaria più trasparenti al mondo, e perfino lì Guy Shrubsole ha avuto bisogno di anni di lavoro per ricostruire, a partire dai dati catastali, un quadro della proprietà concentrata per il suo libro del 2019. Shrubsole ha scoperto che circa 25.000 proprietari detengono all’incirca metà dell’Inghilterra; che l’aristocrazia e la piccola nobiltà terriera conservano circa il 30% dell’Inghilterra nonostante tutto ciò che il Novecento ha fatto per redistribuirla; e che, all’epoca, i proprietari di circa il 17% dell’Inghilterra e del Galles non erano dichiarati perché la terra non era mai stata registrata, una quota che il governo, nel novembre 2025, ha stimato in circa l’11%.

Nella maggior parte del mondo la situazione è nettamente peggiore. I dati sulla proprietà fondiaria sono frammentati tra registri locali, conservati in formati refrattari all’analisi aggregata, gestiti con gradi variabili di accuratezza e completezza e non sono tenuti a identificare il beneficiario effettivo ultimo della terra detenuta tramite veicoli societari. I terreni agricoli di un fondo pensione non compaiono in nessun elenco di proprietari. Compaiono nei prospetti dei fondi, nei documenti delle limited partnership e nelle iscrizioni catastali, sotto nomi di veicoli che non lasciano trapelare nulla su chi detenga in ultima istanza il bene. La superficie complessiva dichiarata da Nuveen si può consultare, e così la mappa delle sue aziende pubblicata dalla stessa Nuveen. Ma quando Chain Reaction Research ha confrontato quella mappa con il registro fondiario brasiliano nel Matopiba, i possedimenti registrati sono risultati più estesi di quanto mostrasse la mappa, e alcune proprietà registrate non vi comparivano affatto. La mappa completa della proprietà viene ricostruita da ricercatori e giornalisti che la cercano di proposito, attraverso ricerche sugli enti giuridici, richieste ai registri dei terreni agricoli e incroci delle catene di controllo societario: un lavoro laborioso e incompleto per costruzione.

Ciascuna delle forme di proprietà descritte qui può impedire che la proprietà fondiaria aggregata diventi un fatto politico leggibile. La Chiesa detiene la terra attraverso migliaia di enti canonici più antichi della contabilità moderna e refrattari al consolidamento; il Crown Estate la detiene attraverso una forma costituzionale che sta tra pubblico e privato. Le dinastie brasiliane la detengono sotto nomi di famiglia leggibili, ma in un contesto giuridico e politico in cui la leggibilità non ha prodotto responsabilità. I fondi pensione la detengono attraverso strutture LP e SPV opache per impianto architettonico. Sono quattro architetture diverse, costruite nell’arco di molti secoli: le persone giuridiche del diritto canonico medievale, l’accordo del 1760 con cui Giorgio III cedette al Parlamento le rendite delle terre della Corona, le società di famiglia della frontiera agricola brasiliana e le strutture LP della gestione patrimoniale successiva al 2008.

Nulla di tutto ciò richiede una cospirazione. La Chiesa cattolica non ha concepito il diritto canonico del 1983 per nascondere la propria terra ai giornalisti finanziari, e l’ambiguità costituzionale del Crown Estate è un’eredità medievale. Eppure una proprietà di una scala che sarebbe politicamente rilevante, se la si potesse vedere, non si può vedere, perché la categoria in cui esiste ricade fuori dagli strumenti concepiti per rendere visibile il potere economico.

In ciascun caso l’invisibilità porta con sé una propria immunità politica. La terra della Chiesa è raramente oggetto di proposte di redistribuzione perché è detenuta da un’istituzione religiosa, e la legittimità storica e spirituale associata a quell’istituzione funziona da immunità. Il Crown Estate sfugge alle contestazioni perché esiste da sempre, e perché l’alternativa, «nazionalizzare» il fondale marino, suona più radicale di quanto sia in un assetto costituzionale in cui il fondale non è mai stato privato. Le dinastie brasiliane vengono poco contestate perché i loro possedimenti nascono all’interno di un sistema di capitalismo agrario da cui dipende l’economia politica del paese e che, durante i boom delle materie prime, il paese celebra. I terreni agricoli di Nuveen vengono messi in discussione di rado al di fuori dei rapporti delle ONG, perché sono detenuti per conto dei pensionati, e metterli in discussione sembra minacciare le pensioni degli insegnanti. Questa immunità funziona facendo del beneficiario di ceto medio un ostaggio di quella stessa concentrazione a cui altrimenti potrebbe opporsi.

Ciascuna di queste forme di proprietà ha costruito le proprie ragioni per sostenere che la sua terra è diversa, esentata dal normale calcolo della ricchezza concentrata e collocata in una categoria in cui le domande consuete non valgono. Qualsiasi risposta politica alla concentrazione fondiaria richiede anzitutto leggibilità: la capacità di dire chi detiene che cosa e di seguire la catena della proprietà dall’ente registrato fino al beneficiario ultimo. Questo prerequisito manca in quasi tutte le giurisdizioni del mondo, e quasi del tutto nelle categorie in cui la concentrazione è più alta.

Conclusione

Ricardo aveva capito nel 1817 perché questo conti per la terra più che per qualunque altro bene: con un’offerta fissa, la concentrazione si accumula, e l’accumulo non richiede alcuno sforzo da parte del proprietario, soltanto il fatto della proprietà. Le vecchie recinzioni furono realizzate con leggi del Parlamento. Le nuove si compiono attraverso strutture LP e veicoli offshore, e tra i recintatori figurano i fondi pensione degli insegnanti.

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Yunus Tuğ – Pexels

Fonti principali e riferimenti

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