Pourquoi les plus grands propriétaires fonciers du monde ne sont pas ceux que l’on croit

Il s’agit d’un article traduit par une machine. La version originale est disponible en anglais.

Dernière mise à jour : 25 octobre 2026 · 22 min de lecture

Demandez aux gens qui possède le plus de terres, et ils vous citeront la mauvaise personne : un membre de la famille royale saoudienne, Jeff Bezos, Roman Abramovitch ou celui qui l’a depuis remplacé comme visage public de la propriété ostentatoire. La réponse paraît évidente, parce qu’elle découle d’un modèle mental raisonnable : la richesse extrême se concentre entre les mains d’individus visibles, et la terre, le plus tangible des actifs, devrait naturellement figurer parmi les choses que ces individus possèdent.

La réponse est fausse, et la façon dont elle se trompe montre comment le pouvoir économique se tient hors de vue. Les plus grands propriétaires fonciers du monde ne figurent dans aucun classement des fortunes. La plupart d’entre eux n’apparaissent jamais dans un recensement unique et consolidé des terres, et ils sont absents des palmarès annuels des milliardaires dont se nourrit la presse financière. Il s’agit d’une Église millénaire dont le patrimoine ne peut être chiffré, parce qu’il est réparti entre des milliers d’entités juridiques antérieures à la comptabilité moderne ; d’une abstraction constitutionnelle qui n’appartient à aucun individu et ne rend de comptes à aucun actionnaire ; de dynasties agricoles brésiliennes dont les champs cultivés couvrent plus de terrain que pays européens entiers ; et de fonds de pension qui gèrent l’épargne-retraite d’enseignants qui ne se décriraient jamais comme des propriétaires terriens.

L’institution qui ne dépose aucun bilan

On estime que l’Église catholique détient environ 71 millions d’hectares de terres dans le monde. La précision compte : ce chiffre ne provient d’aucune source comptable primaire, car une telle source n’existe pas. L’Église détient ses biens par l’intermédiaire de milliers d’entités juridiques distinctes, parmi lesquelles des diocèses, des ordres religieux, des universités pontificales, des fondations caritatives et des Églises nationales dans presque tous les pays du globe, et leurs bilans ne sont jamais consolidés dans un jeu de comptes unique. Le Vatican a créé en 2014 un Secrétariat pour l’économie, sous la direction du cardinal George Pell, dans le cadre d’un effort de transparence financière. Pourtant, ce n’est qu’en 2021 que l’organisme qui gère les biens propres du Saint-Siège, l’Administration du patrimoine du Siège apostolique (APSA), a publié ses comptes pour la première fois : quelque 4 000 biens immobiliers en Italie et environ 1 100 à l’étranger, sans compter ses ambassades. Cette liste ne couvre qu’une petite partie du patrimoine catholique mondial. La notion canonique de « personne juridique publique », la forme juridique sous laquelle est détenue la majeure partie des biens de l’Église, n’a pas été conçue dans un souci de transparence.

Le problème de la personne juridique

En droit canonique, une « personne juridique publique » est une entité, comme un diocèse, un institut religieux ou une fondation pontificale, qui agit au nom de l'Église et détient des biens pour son compte. Le Secrétariat pour l'économie s'est efforcé d'instaurer un contrôle consolidé de ce système, et l'entreprise s'est révélée instructive par ce qu'elle a mis au jour. Le scandale immobilier de Londres, qui a éclaté en 2019, avait pour centre le 60 Sloane Avenue, un ancien entrepôt de Harrods à Chelsea, dans lequel la Secrétairerie d'État du Vatican avait commencé à investir en 2014 par l'intermédiaire de fonds d'investissement et de véhicules offshore. L'argent provenait de fonds gérés par la Secrétairerie d'État, une réserve qui contenait aussi le denier de Saint-Pierre, la collecte caritative du pape. Le Saint-Siège affirme que les pertes ont été absorbées par les réserves propres de la Secrétairerie d'État sans toucher au denier de Saint-Pierre, et il a vendu l'immeuble en 2022 pour 186 millions de livres sterling.

En décembre 2023, un tribunal du Vatican a condamné le cardinal Angelo Becciu, qui a toujours nié toute faute, ainsi que plusieurs coaccusés. En mars 2026, la cour d'appel du Vatican a relevé des vices de procédure dans le premier procès, principalement un dossier d'instruction déposé de manière incomplète, et a ordonné que certaines parties de la procédure soient rejugées en appel, le premier jugement conservant ses effets juridiques. Quel que soit le verdict final, l'affaire a mis à nu une architecture juridique intrinsèquement opaque. Des biens détenus par des milliers de personnes juridiques relevant de dizaines de systèmes juridiques, accumulés pendant des siècles avant que la comptabilité moderne n'existe, résistent à la divulgation et, plus encore, à l'agrégation. La question de savoir ce que l'Église « possède » est sans réponse, parce qu'elle suppose une unité de propriété qui n'existe pas.

Ce patrimoine comprend des églises et des couvents, mais aussi des terres agricoles (étendues en Amérique latine et en Afrique subsaharienne), des réserves forestières, de l’immobilier urbain, des hôpitaux, des universités et des pâturages de l’époque coloniale, accumulés au fil des dons, de l’évangélisation et des concessions foncières octroyées par des gouvernements disparus depuis longtemps. La diversité même des types d’actifs explique en partie pourquoi aucun registre n’est tenu : il n’existe aucun livre comptable évident dans lequel les consigner tous.

Les terres de l’Église ont été accumulées au fil des siècles, ce qui signifie que la plupart n’ont aujourd’hui aucun coût d’acquisition. Elles produisent des revenus (loyers, baux, plus-values d’aménagement) sans aucune obligation correspondante envers des actionnaires et, dans de nombreuses juridictions, sous un régime fiscal qui reflète le caractère religieux plutôt que commercial de l’institution. Un propriétaire foncier avec un faible coût d’acquisition, peu exposé à l’impôt et sans obligation de rendre des comptes à quiconque en dehors de l’Église n’est un bailleur que dans un sens élargi du mot. Les terres de l’Église relèvent presque d’une autre catégorie d’actifs, et les outils que nous utilisons pour suivre la richesse concentrée, des classements des fortunes aux registres d’actionnaires et aux documents déposés par les entreprises, n’ont pas été conçus pour la voir. Le fait le plus révélateur, c’est que personne ne peut actuellement établir la superficie : la manière dont ces terres sont détenues la rend invérifiable, quelle que soit la qualité des données.

La Couronne qui n’est pas le roi

Le Crown Estate détient environ 83 000 hectares de terres rurales (principalement des terres agricoles affermées et des hautes terres, auxquelles s’ajoute le domaine de Windsor), environ la moitié de l’estran de l’Angleterre, du pays de Galles et de l’Irlande du Nord, ainsi que les fonds marins jusqu’à douze milles marins autour de ces trois nations. Au-delà de cette limite, l’Energy Act 2004 confère à la Couronne le droit de produire de l’énergie à partir du vent et de l’eau dans toute la zone d’énergies renouvelables du Royaume-Uni, dont le Crown Estate gère la partie située hors des eaux écossaises. Au total, le Crown Estate évalue ses fonds marins à quelque 268 000 kilomètres carrés. Dans son rapport annuel 2025/26, il estimait son portefeuille immobilier à 14,5 milliards de livres sterling, pour un actif net de 16,7 milliards de livres.

Rien de tout cela n’appartient au roi. Le Crown Estate appartient à « la Couronne », une abstraction constitutionnelle qui précède chaque monarque et lui survit. Le souverain ne peut pas le vendre, n’en empoche pas les bénéfices (ceux-ci vont au Trésor, qui s’en sert comme base de calcul pour fixer la dotation souveraine, le Sovereign Grant, qui finance les fonctions officielles du monarque) et n’est pas juridiquement responsable de sa gestion.

Le domaine est administré par les Crown Estate Commissioners, nommés par mandat royal, qui forment un conseil indépendant, juridiquement responsable devant le Parlement mais non dirigé par lui ; les statisticiens le classent parmi les entreprises publiques, mais il est tenu de fonctionner comme une entreprise commerciale. Il est trop permanent et trop ancré dans l’ordre constitutionnel pour être une propriété privée, et trop à l’abri de la direction ministérielle pour être un bras de l’État ; le Crown Estate lui-même décrit sa position comme intermédiaire entre les secteurs public et privé.

Les fonds marins et le dividende de l'énergie propre

Les possessions maritimes du Crown Estate ont acquis une importance économique nouvelle dans les années 2020, à mesure que l'éolien en mer devenait central dans la politique énergétique britannique. Parce que le Crown Estate possède les fonds marins, il possède le socle sur lequel sont construites les éoliennes offshore, et il perçoit les loyers versés par les exploitants des parcs éoliens. Le Crown Estate Act 2025, qui a reçu la sanction royale en mars 2025, a donné au Crown Estate, pour la première fois, le pouvoir d'emprunter et a élargi le champ de ses investissements possibles. Le gouvernement avait annoncé cette extension dans le discours du roi de juillet 2024 et l'a justifiée avant tout par la nécessité d'accélérer l'éolien en mer.

Les biens du Crown Estate en Écosse constituent un cas à part : ils sont gérés depuis 2017 par Crown Estate Scotland, en vertu du Scotland Act 2016 et du Scottish Crown Estate Act 2019. La loi laisse ouverte la question soulevée par le cas de l'Église : qui en bénéficie. Les fonds marins sous les installations éoliennes offshore britanniques appartiennent à la Couronne, et les revenus de leur location passent au Trésor (487 millions de livres sterling en 2025/26) avant de se fondre dans la dépense publique générale.

Même le domaine de Windsor, quelque 6 400 hectares de forêts, de lacs, de jardins et de parcs autour du château de Windsor, dont le Windsor Great Park, appartient au Crown Estate, et non au roi. Les propriétés foncières du monarque lui-même sont une affaire distincte et bien plus modeste : le duché de Lancastre, domaine privé détenu en fiducie pour le souverain, couvre environ 17 000 hectares de terres rurales, auxquels s’ajoutent des résidences privées comme Sandringham et Balmoral.

Ce que le Crown Estate partage avec les possessions dispersées de l’Église, c’est le résultat : une concentration foncière considérable qui n’est pas lisible en tant que richesse privée, n’apparaît dans aucun classement des fortunes et n’est que rarement contestée par les mécanismes dont disposent les électeurs ou les marchés. Lorsque le Parlement a récrit pour la dernière fois les pouvoirs du Crown Estate, en 2025, il les a élargis. L’Église disperse ses terres entre des milliers de personnes juridiques ; le Crown Estate consolide les siennes au sein d’une abstraction constitutionnelle.

Les empires de l’intérieur

SLC Agrícola, contrôlée par la famille Logemann et cotée à la Bourse de São Paulo, prévoit environ 854 000 hectares de surface plantée pour la campagne 2026/27. Surface plantée ne veut pas dire terres possédées : elle comptabilise les secondes cultures semées sur les mêmes parcelles au cours d’une même campagne, et une grande partie est louée ou exploitée en partenariat avec des fonds d’investissement. En 2023, SLC possédait environ un tiers des terres qu’elle cultivait. Malgré tout, la seule surface plantée dépasse la superficie du Delaware. La famille Logemann a bâti cet ensemble sur la frontière agricole brésilienne, au fil d’une expansion dans la savane du Cerrado qui a commencé par des subventions publiques, s’est poursuivie par le défrichement et s’est structurée en domaines du genre de ceux qui figurent dans les présentations aux investisseurs.

Le groupe Bom Futuro, fondé au début des années 1980 par Eraí Maggi Scheffer, ses frères Elusmar et Fernando et leur beau-frère José Maria Bortoli, cultive chaque année environ 650 000 hectares de soja, de maïs et de coton, presque entièrement dans le Mato Grosso. Blairo Maggi (milliardaire, ancien gouverneur du Mato Grosso et ministre fédéral de l’Agriculture, surnommé le « roi du soja ») est le cousin d’Eraí, et sa branche de la famille contrôle le groupe Amaggi, constitué séparément ; les deux entreprises représentent des branches différentes d’une même famille élargie et des chapitres différents d’une même histoire régionale. D’autres familles d’exploitants reproduisent ce schéma à plus petite échelle : le groupe Bom Jesus de la famille Vigolo, basé à Rondonópolis, exploitait environ 250 000 hectares lorsqu’il s’est placé sous la protection de la loi sur les faillites en 2016.

La crise invisible du Cerrado

Le Cerrado brésilien, la savane tropicale qui couvre près d'un quart du Brésil, est la savane la plus riche en biodiversité du monde et s'étend sur huit des douze régions hydrographiques du pays. Il n'a reçu qu'une fraction de l'attention que la protection de la nature accorde à l'Amazonie, alors qu'environ la moitié de sa surface a déjà été convertie en exploitations agricoles, en pâturages et en autres usages humains ; rien qu'entre 1985 et 2024, 40 millions d'hectares de végétation indigène ont disparu. L'expansion de l'agro-industrie dans le Cerrado a bénéficié du soutien de l'État. Des programmes publics de crédit, dont le PRODECER, le programme de coopération nippo-brésilienne pour le développement du Cerrado lancé en 1979, ont subventionné la conversion de la savane en terres à soja et à maïs. Le PRODECER à lui seul a mis en valeur environ 345 000 hectares, et ces programmes ont contribué à ouvrir la région à l'agriculture à l'échelle industrielle sur laquelle les domaines dynastiques ont été bâtis. Les terres accumulées dans ces empires étaient déjà occupées : écologiquement, par l'un des biomes les plus riches de la planète, et culturellement, par des communautés quilombolas, des groupes autochtones et de petits agriculteurs dont le déplacement fait partie de la même histoire que celle qui a produit les portefeuilles de 650 000 hectares.

Ces dynasties sont lisibles, ce que ne sont ni l’Église ni le Crown Estate. Les possessions de la famille Logemann figurent dans les documents destinés aux investisseurs, et les comptes de SLC Agrícola sont publics. Cette lisibilité n’a suscité aucune contestation politique sérieuse de la concentration, mais elle rend plus net le contraste avec ce qui suit. Les familles brésiliennes sont des propriétaires fonciers visibles : elles détiennent leurs terres par l’intermédiaire de sociétés familiales identifiables et, dans le cas de SLC, publient des comptes audités en Bourse. Quiconque veut savoir à qui appartiennent ces exploitations du Cerrado peut le découvrir. Leurs nouveaux voisins sont plus difficiles à identifier : des véhicules de fonds, immatriculés dans des juridictions qui ne donnent aucune indication sur le détenteur ultime de l’actif.

Le fonds qui possède la ferme de votre retraite

Nuveen Natural Capital est la plateforme d’investissement foncier de Nuveen, le gestionnaire d’actifs du groupe TIAA (TIAA étant l’organisme de retraite du personnel des universités américaines, des enseignants et des travailleurs du monde académique), et elle se classe au premier rang mondial des gestionnaires d’actifs agricoles et forestiers en valeur. Fin 2025, elle gérait 12,1 milliards de dollars de terres agricoles réparties sur plus de 2 millions d’acres bruts. Macquarie Asset Management, la branche d’investissement du groupe financier australien, déclare environ 4,6 millions d’hectares de terres agricoles et 5,3 milliards de dollars australiens d’actifs agricoles sous gestion en mars 2026 : une superficie bien plus vaste, mais un portefeuille plus modeste en valeur.

Bill Gates, le plus visible des propriétaires individuels de terres agricoles aux États-Unis, détient environ 275 000 acres par l’intermédiaire de son véhicule Cascade Investment, pour l’essentiel des terres agricoles réparties dans 17 États. Il est éclipsé par les véhicules de fonds de Nuveen, et il est lisible, ce que ne sont pas les possessions de Nuveen : la superficie de Gates figure dans des classements publics et dans la presse. Nuveen publie bien un chiffre global, plus de 2 millions d’acres bruts de terres agricoles, et une carte interactive de ses exploitations. Mais cette carte indique la surface cultivée plutôt que les limites cadastrales et, lorsqu’elle a été confrontée au registre foncier brésilien en 2020, ne concordait pas entièrement avec les registres fonciers, si bien que pour savoir quels véhicules détiennent quelles terres, il faut reconstituer le tableau complet à partir des registres fonciers, des documents des fonds et d’enquêtes de terrain.

Les propriétaires institutionnels de terres agricoles eux-mêmes (Nuveen, Macquarie, Farmland Partners et Gladstone Land Corporation) sont des noms moins connus que les milliardaires possédant des ranchs et des terres forestières en tête du classement des propriétaires fonciers américains du Land Report, et les plus grands opèrent à une échelle que cette liste ne reflète pas : les seules terres agricoles de Macquarie couvrent environ quatre fois la superficie de Stan Kroenke, qui la domine avec 2,7 millions d’acres.

La classe d'actifs de l'après-2008

Les terres agricoles sont passées d'un créneau de niche à une classe d'actifs institutionnelle de premier plan à la suite d'un enchaînement précis d'événements. La crise financière de 2008 a détruit la confiance dans des instruments financiers dont les risques avaient été masqués par la complexité. Les prix des matières premières ont flambé, rendant manifeste la valeur des terres nourricières, et la crise des prix alimentaires de 2007-2008 a servi de catalyseur : quand les prix alimentaires flambent, l'actif sur lequel repose l'approvisionnement alimentaire devient un placement plus attrayant. Dans le même temps, un argumentaire d'investissement a commencé à circuler parmi les gestionnaires de fonds de pension, et TIAA-CREF l'a formulé publiquement en 2012, lorsqu'il a annoncé 2 milliards de dollars d'engagements pour son véhicule Global Agriculture LLC : les terres agricoles, disait-on, offrent une protection contre l'inflation et une faible corrélation avec les marchés d'actions. En 2023, on comptait 960 fonds actifs spécialisés dans les actifs alimentaires et agricoles, gérant plus de 150 milliards de dollars. Les prix mondiaux des terres agricoles avaient presque doublé entre 2008 et 2022, et triplé en Europe centrale et orientale. Le capital institutionnel a été dirigé vers les terres agricoles par la crise et par tout un corpus de théorie de l'investissement soutenant, à juste titre, que la terre est le seul intrant de la production alimentaire qui ne peut pas être fabriqué.

Les fonds se distinguent aussi des dynasties par leur nature. Le propriétaire d’une fazenda dynastique, ou grand domaine agricole, a intérêt à la productivité à long terme des terres précises qu’il détient, quelles que soient les circonstances de leur acquisition initiale. Une grande partie de ses terres n’a coûté à la génération de son grand-père que le prix du défrichement, et son horizon est illimité ; les terres reviendront à ses héritiers. Un fonds d’investissement détient la terre comme un actif assorti d’un rendement cible, d’un horizon d’investissement défini et d’obligations envers ses commanditaires, et une position détenue pour être vendue se gère autrement qu’un lieu conservé pour être transmis. Cela se voit dans la manière dont la terre est gérée, dans ce que les fermiers peuvent en attendre et dans ce qu’il advient des communautés locales lorsque le rendement cible du fonds est atteint et que le portefeuille est renouvelé.

Dans une région agricole australienne, New England North West, en Nouvelle-Galles du Sud, des investisseurs agro-industriels financiarisés ont acquis près de 200 000 hectares de terres agricoles entre 2004 et 2019 par trois voies à peu près équivalentes : rachats de sociétés agricoles cotées ou non cotées, achats d’exploitations déjà conditionnées en actifs financiers et regroupement d’exploitations familiales. Les géographes qui les ont suivis qualifient de « flexible et opportuniste » la manière dont le capital financier accumule des terres et restructure les agricultures régionales. IPES-Food soutient que le modèle d’incitations propre à la propriété foncière financière produit des résultats systématiquement différents de ceux des exploitations agricoles conventionnelles : pression en faveur d’une extraction à court terme, baisse des investissements dans la santé des sols, contraintes sur les filières d’approvisionnement locales et indifférence envers les exploitants en place.

Fondé en 1918 avec le soutien d’Andrew Carnegie pour verser des retraites aux enseignants des universités, TIAA gère toujours l’épargne-retraite des universitaires et des enseignants américains. Des millions de personnes qui ont consacré leur carrière à réfléchir aux inégalités et à la structure du pouvoir économique ont placé, par le biais de leurs comptes de retraite, leur épargne dans des portefeuilles de terres agricoles que Chain Reaction Research a associés en 2020 à des incendies, à des conflits fonciers et à des risques de déforestation héritée au Brésil. L’organisation a recensé près de 3 000 hectares défrichés entre 2009 et 2018 sur six exploitations du portefeuille de TIAA dans la région brésilienne du Matopiba, et 2 350 hectares brûlés sur trois exploitations en août 2019. Les bénéficiaires effectifs, les enseignants, n’ont pas leur mot à dire sur les exploitations financées par leurs comptes de retraite, aucun contrôle sur les décisions prises à leur sujet et guère de moyens pratiques de les contester.

Le fonds de pension disperse la propriété au moyen de structures de LP et de SPV, sociétés en commandite et entités ad hoc dont les noms ne donnent aucune indication sur leur bénéficiaire effectif ultime.

La logique qui la rend permanente

David Ricardo a cerné le problème propre à la terre dès 1817, et son analyse explique toujours pourquoi la terre concentrée se comporte autrement que les autres formes de richesse concentrée. L’offre de terre est fixe. Contrairement au capital, la terre ne peut pas être fabriquée ; contrairement au travail, elle ne peut pas être multipliée. Il en découle que la rente, la rémunération de la terre en tant que facteur de production, est un péage prélevé sur tous ceux qui ont besoin de terre et n’en possèdent pas, plutôt que la récompense d’une activité productive. Lorsque la population augmente ou que l’activité économique s’intensifie, la demande de terre s’accroît. Les propriétaires fonciers captent la hausse de la rente qui en résulte sans avoir amélioré l’actif. Les économistes appellent le mécanisme de Ricardo la « rente différentielle » : à mesure que la population croît et que des terres plus pauvres ou moins bien situées sont mises en culture, les meilleures terres dégagent un surplus égal à leur avantage sur les plus mauvaises terres cultivées, et ce surplus revient à leurs propriétaires. Le mécanisme ne requiert ni malveillance particulière ni même intention ; il découle d’un actif dont l’offre ne peut pas répondre à la demande.

La Coalition internationale pour l’accès à la terre a estimé en 2020 que les 1 % d’exploitations les plus grandes du monde exploitent plus de 70 % des terres agricoles de la planète. En valeur, les 10 % supérieurs de la population rurale captent 60 % des terres agricoles, tandis que les 50 % inférieurs n’en captent que 3 %. La valeur est le chiffre le plus révélateur, puisqu’elle rend compte de la concentration des terres les plus productives et les plus accessibles commercialement au sein de la frange supérieure.

La conséquence sur le logement découle du même mécanisme, même si la chaîne de causalité est plus contestée politiquement. Lorsque les terres proches des bassins d’emploi sont détenues dans des portefeuilles concentrés, qu’ils soient dynastiques, institutionnels ou constitutionnels, l’offre serait limitée, selon cet argument, parce que les propriétaires fonciers profitent de la rareté plutôt que parce que construire est difficile. En février 2024, l’Autorité britannique de la concurrence et des marchés, au terme de son étude du marché de la construction de logements, a mis précisément cet argument à l’épreuve. Elle a constaté que les onze plus grands promoteurs détenaient environ 1,17 million de parcelles dans leurs réserves foncières, mais a conclu que ni la constitution de réserves foncières ni le fonctionnement du marché foncier n’étaient en eux-mêmes à l’origine des mauvais résultats ; elle a plutôt mis en cause le système d’urbanisme et l’intérêt des promoteurs à construire assez lentement pour protéger les prix de vente. En Grande-Bretagne, du moins, les éléments disponibles placent la rareté en amont de la propriété.

L’argument relatif au système alimentaire est plus direct et mieux documenté. La propriété foncière financiarisée modifie les conditions dans lesquelles la nourriture est produite. Lorsque la terre est gérée par un fonds d’investissement doté d’un objectif de rendement défini, la santé des sols à long terme, les filières d’approvisionnement locales et l’accès des petits exploitants n’entrent dans le modèle que dans la mesure où ils influent sur le rendement. Ces fonds détiennent des exploitations comme des instruments financiers, quelle que soit la personne qui les cultive, et cela compte pour ce que la terre produit, pour qui et à quelles conditions.

Le mécanisme d’autorenforcement est celui que Ricardo avait identifié : comme la terre ne peut pas être créée, ceux qui la détiennent en période de demande croissante captent la plus-value sans améliorer l’actif, et ce capital peut servir à acquérir davantage de terres, à des prix que les petits acheteurs ne peuvent pas suivre. Les inégalités foncières progressent dans la plupart des pays ; rien qu’en Asie, elles ont augmenté de 11 % depuis 1980. L’accélération particulière observée depuis les années 1990 a deux causes distinctes : la libéralisation des marchés des terres agricoles dans le Sud global, dans le cadre des conditions d’ajustement structurel attachées aux prêts du FMI et de la Banque mondiale, qui a ouvert des marchés jusque-là inaccessibles aux capitaux étrangers ; et la financiarisation des terres agricoles en tant que classe d’actifs après 2008, qui a fourni à la fois le capital institutionnel et l’argumentaire d’investissement justifiant des achats d’une ampleur et d’une rapidité sans précédent.

Le problème de la visibilité

Le Land Registry d’Angleterre et du pays de Galles compte parmi les systèmes de propriété foncière les plus transparents au monde, et même là, Guy Shrubsole a eu besoin d’années de travail pour reconstituer, à partir des données du registre, un tableau de la concentration de la propriété pour son livre paru en 2019. Shrubsole a établi qu’environ 25 000 propriétaires détiennent à peu près la moitié de l’Angleterre ; que l’aristocratie et la gentry terrienne conservent environ 30 % de l’Angleterre, malgré tout ce que le XX^e siècle a fait pour la redistribuer ; et qu’à l’époque, les propriétaires d’environ 17 % de l’Angleterre et du pays de Galles n’étaient pas déclarés, parce que ces terres n’avaient jamais été enregistrées, une part que le gouvernement estimait à environ 11 % en novembre 2025.

Dans la majeure partie du monde, la situation est nettement pire. Les données sur la propriété foncière sont éparpillées entre des registres locaux, conservées dans des formats rétifs à l’analyse agrégée, tenues avec des degrés variables d’exactitude et d’exhaustivité, et dispensées d’identifier le bénéficiaire effectif ultime des terres détenues par l’intermédiaire de véhicules sociétaires. Les terres agricoles d’un fonds de pension n’apparaissent sur aucune liste de propriétaires fonciers. Elles apparaissent dans des prospectus de fonds, des documents déposés par des sociétés en commandite et des inscriptions au registre foncier sous des noms de véhicules qui ne donnent aucune indication sur le détenteur ultime de l’actif. On peut consulter la superficie globale annoncée par Nuveen, tout comme la carte qu’il publie de ses exploitations. Mais lorsque Chain Reaction Research a confronté cette carte au registre foncier brésilien dans le Matopiba, les propriétés enregistrées se sont révélées plus vastes que ne l’indiquait la carte, et certaines propriétés enregistrées n’y figuraient pas du tout. La carte complète de la propriété est reconstituée par des chercheurs et des journalistes qui la cherchent expressément, en combinant recherches d’entités juridiques, demandes auprès des registres des terres agricoles et recoupements de chaînes de détention d’entreprises, un travail laborieux et, par construction, incomplet.

Chacune des formes de propriété décrites ici peut empêcher la propriété foncière agrégée de devenir un fait politique lisible. L’Église détient ses terres par l’intermédiaire de milliers d’entités canoniques antérieures à la comptabilité moderne et rétives à la consolidation ; le Crown Estate les détient sous une forme constitutionnelle qui se situe entre le public et le privé. Les dynasties brésiliennes les détiennent sous des noms de famille lisibles, mais dans un environnement juridique et politique où la lisibilité n’a pas produit de reddition de comptes. Les fonds de pension les détiennent au moyen de structures de LP et de SPV opaques par conception architecturale. Ce sont quatre architectures différentes, bâties au fil de nombreux siècles : les personnes juridiques du droit canonique médiéval, le règlement de 1760 par lequel George III a cédé au Parlement les revenus des terres de la Couronne, les sociétés familiales de la frontière agricole brésilienne et les structures de LP de la gestion d’actifs de l’après-2008.

Rien de tout cela ne suppose un complot. L’Église catholique n’a pas conçu le droit canonique de 1983 pour soustraire ses terres au regard des journalistes financiers, et l’ambiguïté constitutionnelle du Crown Estate est un héritage médiéval. Pourtant, une propriété d’une ampleur qui serait politiquement significative, si on pouvait la voir, ne peut pas être vue, parce que la catégorie dans laquelle elle existe échappe aux outils conçus pour rendre visible le pouvoir économique.

Dans chaque cas, l’invisibilité s’accompagne d’une immunité politique qui lui est propre. Les terres de l’Église sont rarement visées par des projets de redistribution parce qu’elles sont détenues par une institution religieuse, et la légitimité historique et spirituelle attachée à cette institution fonctionne comme une immunité. Le Crown Estate échappe à toute contestation parce qu’il a toujours existé, et parce que l’autre voie, « nationaliser » les fonds marins, paraît plus radicale qu’elle ne l’est dans un ordre constitutionnel où les fonds marins n’ont jamais été privés. Les dynasties brésiliennes sont peu contestées parce que leurs domaines sont le produit d’un système de capitalisme agricole dont dépend l’économie politique du pays et qu’il célèbre en période de boom des matières premières. Les terres agricoles de Nuveen ne sont guère remises en question en dehors des rapports d’ONG, parce qu’elles sont détenues pour le compte de retraités, et que les remettre en question semble menacer la retraite des enseignants. Cette immunité-là fonctionne en faisant du bénéficiaire de la classe moyenne l’otage de la concentration même à laquelle il pourrait autrement s’opposer.

Chacune de ces formes de propriété a construit son propre argumentaire sur ce qui rend ses terres différentes, exemptées du calcul habituel appliqué à la richesse concentrée et situées dans une catégorie où les questions ordinaires ne s’appliquent pas. Toute réponse politique à la concentration foncière exige d’abord la lisibilité : la capacité de nommer qui détient quoi et de suivre la chaîne de propriété depuis l’entité enregistrée jusqu’au bénéficiaire ultime. Ce préalable fait défaut dans presque toutes les juridictions du monde, et presque entièrement dans les catégories où la concentration est la plus forte.

Conclusion

Ricardo avait compris en 1817 pourquoi cela compte davantage pour la terre que pour tout autre actif : avec une offre fixe, la concentration s’amplifie d’elle-même, et cette amplification n’exige aucun effort du propriétaire, seulement le fait de la propriété. Les anciennes enclosures se faisaient par des lois du Parlement. Les nouvelles se font au moyen de structures de LP et de véhicules offshore, et parmi ceux qui clôturent figurent des fonds de pension d’enseignants.

Articles connexes

• L’économie souterraine qui fait vivre les pays les plus pauvres du monde
• Comment la peste noire a créé, par accident, les conditions de la Renaissance
• Comment une poignée de banques de semences forment le dernier rempart contre l’effondrement alimentaire mondial

Pour aller plus loin

En tant que Partenaire Amazon, Eikleaf réalise un bénéfice sur les achats remplissant les conditions requises. Les liens vers les livres ci-dessous sont des liens affiliés : si vous achetez par leur intermédiaire, nous pouvons percevoir une petite commission, sans frais supplémentaires pour vous.

Vidéos recommandées

Avertissement relatif à l’IA générative

Certains contenus de cette page ont été générés et/ou édités avec l’aide d’une IA générative.

Médias

Yunus Tuğ – Pexels

Principales sources et références

AgFeed. (2024, September 23). No Bom Futuro, aonde a soja vai, o boi vai atrás. https://agfeed.com.br/negocios/no-bom-futuro-aonde-a-soja-vai-o-boi-vai-atras-e-esta-pronto-para-ir-alem

AgFeed. (2026, July 3). Banco AL5 Amaggi troca comando e Sérgio Pizzatto assume como presidente. https://agfeed.com.br/financas/banco-al5-amaggi-troca-comando-e-sergio-pizzatto-assume-como-presidente

Al Jazeera. (2019, December 27). Meet Brazil’s former ‘King of Soy’, now hailed by some conservationists. https://www.aljazeera.com/features/2019/12/27/meet-brazils-former-king-of-soy-now-hailed-by-some-conservationists

Bloomberg Línea. (2023). How the Logemann family built SLC Agrícola into a $900M farming empire in Brazil. https://www.bloomberglinea.com/english/how-the-logemann-family-built-slc-agricola-into-a-900m-farming-empire-in-brazil/

Bom Futuro. (2023, December 5). Knowing the history to value it. https://bomfuturo.com.br/en-us/comunicacao/noticias/knowing-the-history-to-value-it

Canberra Times / AAP. (2022, July 2). Vatican closes UK property sale at a loss. https://www.canberratimes.com.au/story/7804138/vatican-closes-uk-property-sale-at-a-loss

Chain Reaction Research. (2020, January 23). TIAA’s Farmland Funds Linked to Fires, Conflicts and Legacy Deforestation Risks in Brazil. https://chainreactionresearch.com/report/tiaas-farmland-funds-linked-to-fires-conflicts-and-legacy-deforestation-risks-in-brazil/

9colonne. (2026, March 18). Vatican court orders new trial for Cardinal Becciu over procedural errors. https://www.9colonne.it/600925/vatican-court-orders-new-trial-for-cardinal-becciu-over-procedural-errors

Competition and Markets Authority. (2024, February 26). Housebuilding Market Study: Final Report. UK Government. https://www.gov.uk/government/publications/housebuilding-market-study-final-report/final-report

Duchy of Lancaster. About the Duchy. https://www.duchyoflancaster.co.uk/about-the-duchy/

EWTN News / CNA. (2020, November 2). Vatican bishop: Peter’s Pence not used to cover London investment losses. https://ewtnnews.com/vatican/vatican-bishop-peters-pence-not-used-to-cover-london-investment-losses

EWTN News / CNA. (2022). Can mapping the global Catholic Church help to heal the earth? One scientist aims to find out. https://ewtnnews.com/world/can-mapping-the-global-catholic-church-help-to-heal-the-earth-one-scientist-aims-to-find-out

Farm Progress / Bloomberg. (2016). Brazil soybean producer files for bankruptcy. https://www.farmprogress.com/soybean/brazil-soybean-producer-files-for-bankruptcy

HM Treasury. Sovereign Grant Act 2011: guidance. https://www.gov.uk/government/publications/sovereign-grant-act-2011-guidance/sovereign-grant-act-2011-guidance

Holy See Press Office. (2026, January 9). Informative note on the diplomatic relations of the Holy See. https://press.vatican.va/content/salastampa/en/bollettino/pubblico/2026/01/09/260109e.html

Instituto Serrapilheira. Cerrado, berço das águas do Brasil. https://serrapilheira.org/en/projetos/cerrado-berco-das-aguas-do-brasil/

International Land Coalition & Oxfam. (2020). Uneven Ground: Land Inequality at the Heart of Unequal Societies. International Land Coalition. https://www.landcoalition.org/en/uneven-ground/

IPES-Food. (2024, May). Land Squeeze: What is driving unprecedented pressures on global farmland and what can be done to achieve equitable access to land?. International Panel of Experts on Sustainable Food Systems. https://ipes-food.org/report/land-squeeze/

JICA Brazil. PRODECER — Programa de Cooperação Nipo-Brasileiro para o Desenvolvimento Agrícola dos Cerrados. https://www.jica.go.jp/brazil/portuguese/office/publications/c8h0vm000001w9k8-att/prodecer.pdf

Land Report. (2026). Bill Gates (Land Report 100 profile). https://landreport.com/land-report-100/bill-gates

Land Report. (2026). The Land Report 100. https://landreport.com/land-report-100

Macquarie Asset Management. (2026). Agriculture. Macquarie Group. https://www.macquarie.com/us/en/about/company/macquarie-asset-management/capabilities/agriculture.html

MapBiomas. (2025, October 1). Um em cada quatro municípios do Cerrado tem menos de 20% de vegetação nativa (Collection 10). https://brasil.mapbiomas.org/en/?p=7715

NovaCana. (2026, October 8). SLC Agrícola projeta alta de 2,2% na área plantada na safra 2026/27. https://www.novacana.com/noticias/slc-agricola-projeta-alta-de-2-2-na-area-plantada-na-safra-2026-27

NPR / Associated Press. (2023, December 16). A cardinal is convicted of embezzlement and sentenced to 5 1/2 years in Vatican trial. https://www.npr.org/2023/12/16/1219839096/cardinal-vatican-embezzlement-trial-guilty

Nuveen. (2026). Natural capital map. https://www.nuveen.com/global/investment-capabilities/real-assets/natural-capital-map

Nuveen. (2026). Global farmland capabilities. https://www.nuveen.com/en-us/about-us/investment-specialists/farmland

Nuveen. (2026). Nuveen Natural Capital. https://www.nuveen.com/en-us/about-us/investment-specialists/natural-capital

Pritchard, B., Welch, E., Umana Restrepo, G., & Mitchell, L. (2023). How do financialised agri-corporate investors acquire farmland? Analysing land investment in an Australian agricultural region, 2004–2019. Journal of Economic Geography, 23(5), 1037–1058. https://doi.org/10.1093/jeg/lbad008

Reuters via Cyprus Mail. (2021, July 24). Vatican reveals property holdings in transparency drive. https://cyprus-mail.com/2021/07/24/vatican-reveals-property-holdings-in-transparency-drive

Reuters via Global Banking & Finance Review. (2026, June 25). Britain’s Crown Estate profits fall to £1.2 billion. https://www.globalbankingandfinance.com/britains-crown-estate-profits-fall-1-2-billion-offshore-wind/

Ricardo, D. (1821). On the Principles of Political Economy and Taxation (3rd ed.; first published 1817). John Murray. Library of Economics and Liberty. https://www.econlib.org/library/Ricardo/ricP.html

Scottish Parliament. (2019). Scottish Crown Estate Act 2019. https://www.legislation.gov.uk/asp/2019/1/introduction

Shrubsole, G. (2019). Who Owns England? How We Lost Our Green and Pleasant Land and How to Take It Back. William Collins. Summarised in: The Guardian. (2019, April 17). Half of England is owned by less than 1% of the population. https://www.theguardian.com/money/2019/apr/17/who-owns-england-thousand-secret-landowners-author

SLC Agrícola. (2026). Investor Relations. https://ri.slcagricola.com.br/en/

The Crown Estate. (2024, July 25). The Crown Estate to partner with Great British Energy. https://www.thecrownestate.co.uk/news/the-crown-estate-to-partner-with-great-british-energy

The Crown Estate. (2025, March 12). New powers granted to modernise The Crown Estate for benefit of the UK. https://www.thecrownestate.co.uk/news/New-powers-granted-to-modernise-The-Crown-Estate-for-benefit-of-the-UK

The Crown Estate. (2026, June 26). The Crown Estate Integrated Annual Report and Accounts 2025 to 2026. HM Treasury. https://www.gov.uk/government/publications/the-crown-estate-annual-report-and-accounts-2025-to-2026–2

The Crown Estate. About us. https://www.thecrownestate.co.uk/about-us

The Crown Estate. The Windsor Estate. https://thecrownestate.co.uk/our-business/the-windsor-estate

UK Parliament. (2004). Energy Act 2004, section 84. https://www.legislation.gov.uk/ukpga/2004/20/section/84

UK Parliament. (2025). Crown Estate Act 2025 (c. 7). https://www.legislation.gov.uk/ukpga/2025/7/contents

US Census Bureau. State area measurements and internal point coordinates. https://www.census.gov/geographies/reference-files/2010/geo/state-area.html

Vatican News. (2021, July 24). Challenges in time of pandemic: APSA publishes its balance sheet. https://www.vaticannews.va/en/vatican-city/news/2021-07/challenges-in-time-of-pandemic-apsa-publishes-its-balance-sheet.html

Vatican News. (2022, July). Holy See sells building in 60 Sloane Avenue in London. https://www.vaticannews.va/en/vatican-city/news/2022-07/holy-see-sells-building-in-60-sloane-avenue-in-london.html

Vatican News. (2026, March 17). Processo vaticano, decretata “nullità relativa” del primo grado. Si riapre dibattimento. https://www.vaticannews.va/it/vaticano/news/2026-03/processo-fondi-santa-sede-ordinanza-corte-appello-17-marzo-2026.html

Westminster Brief. (2025, November 21). Written answer on land ownership (Matthew Pennycook MP). https://westminsterbrief.co.uk/archive/pq/90956