全球最大的地主，不是你以為的那些人

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最後更新：2026年11月2日 · 閱讀時間約18分鐘

問人誰擁有最多土地，對方多半會說錯：一位沙烏地王室成員、傑夫·貝佐斯（Jeff Bezos）、羅曼·阿布拉莫維奇（Roman Abramovich），或是後來取代他、成為炫富代表人物的任何一位。這個答案聽來理所當然，因為它出自一個合理的心智模型：極端財富集中在看得見的個人手中，而土地是最具體的資產，自然會是這些人擁有的東西之一。

這個答案錯了，而它錯的方式，恰恰揭露了經濟權力如何讓自己隱身。世界最大的地主不在任何財富排行榜上。它們大多從未出現在任何一份單一、彙整過的土地統計裡，也不會出現在財經媒體年年刊登的億萬富豪調查中。它們是一個古老的教會，其財產無法清點，因為分散在數以千計、比現代會計還古老的法律實體之下；一個憲政上的抽象概念，不屬於任何個人，也不必向任何股東交代；巴西的農業世家，種植的田地比整個歐洲國家還大；以及管理中小學教師退休儲蓄的退休基金，而這些教師從不會自認是地主。

不必申報的機構

據估計，天主教會在全球持有約7,100萬公頃土地。這個但書很重要：這個數字並非來自任何第一手的會計資料，因為這樣的資料根本不存在。教會透過數以千計各自獨立的法律實體持有財產，包括教區、修會、宗座大學、慈善基金會，以及幾乎遍布世界每個國家的各國教會，而它們的資產負債表從未合併成一套帳目。梵蒂岡在2014年設立經濟秘書處，由派爾（George Pell）樞機主持，作為推動財務透明的一環。然而，直到2021年，負責管理教廷自身財產的宗座財產管理局（APSA）才首度公布帳目：義大利境內約4,000處不動產、海外約1,100處，不含使館。這份清單只涵蓋全球天主教財產的一小部分。大部分教會財產賴以持有的法律形式，是教會法上的「公法人」概念，而這個概念在設計時並未以透明為考量。

公法人的難題

依照教會法，「公法人」是以教會名義行事、代表教會持有財產的實體，例如教區、修會或宗座基金會。經濟秘書處曾試圖把這套體系納入統一監督，而這番努力最有啟發性的，是它揭露了什麼。2019年爆發的倫敦房產醜聞，核心是位於雀兒喜的斯隆大道60號（60 Sloane Avenue），這裡原是哈洛德百貨的倉庫，教廷國務院自2014年起透過投資基金與境外載體投資這處不動產。資金來自國務院管理的款項，而這筆資金池裡也有教宗的慈善募款「伯多祿獻金」。教廷表示，虧損由國務院自身的準備金吸收，並未動用伯多祿獻金；這棟建築則在2022年以1.86億英鎊售出。

2023年12月，梵蒂岡法院判決貝丘（Angelo Becciu）樞機及數名共同被告有罪；貝丘始終否認有任何不法。2026年3月，梵蒂岡上訴法院認定一審有程序瑕疵，主要是偵查卷宗歸檔不完整，下令部分訴訟程序在上訴審重新審理，一審判決則仍保有法律效力。無論最終判決如何，這起案件暴露出一套本質上就不透明的法律架構。財產由數以千計的公法人持有，橫跨數十個法律體系，在現代會計出現前已累積了好幾個世紀，因此很難揭露，要加總更是難上加難。教會「擁有」什麼，這個問題無從回答，因為它預設了一個並不存在的所有權單位。

這些財產包括教堂與修院，也包括農地（在拉丁美洲和撒哈拉以南非洲尤其廣大）、森林保留地、都市不動產、醫院、大學，以及殖民時代靠捐獻、傳教和早已不復存在的政府所授土地而累積起來的放牧地。資產類型如此多樣，本身就是沒有人維護登記簿的原因之一：根本沒有一本現成的帳冊能把它們全部記下。

教會的土地是數百年間累積而來，這意味著其中大部分在今天沒有任何取得成本。這些土地產生收益（地租、租賃收入、開發利得），卻不必對股東負擔相應的責任；在許多司法管轄區，稅務待遇反映的也是這個機構的宗教性質，而非商業性質。一個取得成本微乎其微、稅負有限、又無須向教會以外任何人報告的土地持有者，只有把「地主」這個詞撐得很寬，才稱得上是地主。教會的土地幾乎是另一種類別的資產，而我們用來追蹤集中財富的框架，從財富排行榜到股東名冊和公司申報文件，都不是為了看見它而設計的。更能說明問題的是，目前沒有人能確定這些土地究竟有多大：無論資料品質如何，土地的持有方式讓它無從查證。

不是國王的「王權」

皇家財產局（Crown Estate）持有約8.3萬公頃鄉村土地（主要是出租的農地與高地，另加溫莎莊園），還有英格蘭、威爾斯與北愛爾蘭約一半的潮間帶，以及這三地周圍12海里內的海床。在這個界線之外，2004年《能源法》把在英國再生能源區內利用風力與水力發電的權利授予王權，其中蘇格蘭水域以外的部分由皇家財產局管理。皇家財產局估算，其海床總面積約26.8萬平方公里。在2025/26年度報告中，它將旗下不動產組合估值為145億英鎊，淨資產167億英鎊。

這一切都不屬於國王。皇家財產局屬於「王權」（the Crown），這是一個憲政上的抽象概念，早於任何一位君主存在，也會在每一位君主之後延續。君主不能出售它，不能把利潤收入囊中（利潤歸財政部，財政部以此作為訂定「君主補助金」的參考基準，用來支應君主的公務），對它的管理也不負法律責任。

皇家財產局由皇家財產局委員會管理，委員依皇家授權令任命；這個委員會是一個獨立的董事會，依法向國會負責，卻不受國會指揮；統計機關則把皇家財產局歸類為公營事業，但它必須以商業機構的方式運作。它太過恆久，在憲政體制中根植太深，算不上私有財產；又太不受部長指揮，算不上國家機關的一環。皇家財產局自己的說法是，它的定位介於公部門與私部門之間。

海床與潔淨能源紅利

2020年代，離岸風電成為英國能源政策的核心，皇家財產局的海上資產也有了新的經濟意義。皇家財產局擁有海床，也就擁有離岸風機賴以興建的平台，並向風場業者收取租金。2025年3月獲得御准的2025年《皇家財產局法》首度賦予皇家財產局借款權，並擴大它可以投資的範圍。政府在2024年7月的國王演說中宣布這項擴權，主要理由是必須加快離岸風電的發展。

蘇格蘭境內的皇家財產則是另一回事：依據2016年《蘇格蘭法》與2019年《蘇格蘭皇家財產法》，這些財產自2017年起由蘇格蘭皇家財產局（Crown Estate Scotland）管理。新法並未回答教會案例提出的問題：誰從中受益。英國離岸風電設施底下的海床屬於王權，租金收入先交給財政部（2025/26年度為4.87億英鎊），然後消融在一般公共支出之中。

就連溫莎莊園，這片圍繞溫莎城堡、包括溫莎大公園在內約6,400公頃的森林、湖泊、花園與園林，也屬於皇家財產局，而不屬於國王。君主自己的土地是另一回事，規模也小得多：蘭開斯特公爵領地是為君主信託持有的私人地產，擁有約1.7萬公頃鄉村土地，此外還有桑德令罕府與巴爾莫勒爾堡等私人宅邸。

皇家財產局與教會分散各處的財產，共同點在於結果：一大片高度集中的土地，看不出是私人財富，不出現在財富排行榜上，也很少透過選民或市場可用的機制受到挑戰。國會上一次改寫皇家財產局的權力範圍是在2025年，結果是擴權。教會把土地分散在數以千計的公法人之下；皇家財產局則把自己的土地集中在一個憲政上的抽象概念之內。

內陸帝國

SLC Agrícola由Logemann家族控制，在聖保羅證券交易所掛牌，規劃的2026/27年產季種植面積約為85.4萬公頃。種植面積不等於擁有的土地：它把同一產季在同一塊田上種的第二季作物也算進去，而且其中很大一部分是租來的，或是與投資基金合作耕種。2023年，SLC擁有的土地約占其種植面積的三分之一。即便如此，光是種植面積就比德拉瓦州的陸地面積還大。Logemann家族在巴西的農業邊疆打下這片基業，向塞拉多（Cerrado）稀樹草原擴張：起步靠政府補貼，接著靠開墾土地，最後被正式整理成投資人簡報裡會出現的那種資產。

Bom Futuro集團由Eraí Maggi Scheffer、他的兄弟Elusmar與Fernando，以及他們的姻親José Maria Bortoli於1980年代初創立，每年種植約65萬公頃的大豆、玉米和棉花，幾乎全在馬托格羅索州。Blairo Maggi（億萬富豪，曾任馬托格羅索州州長與聯邦農業部長，綽號「大豆之王」）是Eraí的表兄弟，他那一支家族控制著另行設立的Amaggi集團；這兩家企業代表同一個大家族的不同分支，也代表同一段地方史的不同篇章。其他農業家族則以較小的規模重複這個模式：以Rondonópolis為基地的Vigolo家族旗下Bom Jesus集團，在2016年聲請破產保護時，耕種面積約25萬公頃。

塞拉多看不見的危機

巴西的塞拉多是覆蓋巴西近四分之一國土的熱帶稀樹草原，是全世界生物多樣性最高的稀樹草原，範圍延伸到巴西12個水文區中的8個。它得到的保育關注只有亞馬遜的零頭，儘管其中約一半已經轉作農場、牧場和其他人類用途；光是1985年至2024年間，就有4,000萬公頃原生植被消失。農企業向塞拉多擴張，背後有政府的助力。信貸計畫補貼了稀樹草原轉作大豆與玉米農地的過程，其中包括1979年啟動、由日本與巴西合作推動的塞拉多開發計畫PRODECER。單是PRODECER就開發了約34.5萬公頃，而這些計畫協助讓這個地區敞開，迎來工業規模的農業，世家的龐大地產正是建立在這種農業之上。被吞併進這些帝國的土地，原本並非空無一物：生態上，是地球上最豐富的生物群系之一；文化上，是quilombola社群、原住民族群與小農，而他們流離失所的過程，和造就那些65萬公頃資產組合的，是同一段歷史。

這些世家是看得見的，教會和皇家財產局則不然。Logemann家族的資產在投資人資料中有所揭露，SLC Agrícola的財報也是公開的。這種可辨識性並未讓土地集中遭到任何認真的政治挑戰，卻讓它與接下來要談的情形形成更鮮明的對比。巴西這些家族是看得見的地主，透過可以辨認、由家族控制的公司持有土地；以SLC為例，還在證券交易所公布經過查核的財報。任何人想知道塞拉多這些農場屬於誰，都查得到。他們的新鄰居就難追查得多：那是一些基金載體，註冊在完全看不出最終由誰持有資產的司法管轄區。

買下農場的，是你的退休基金

Nuveen Natural Capital是Nuveen旗下的土地投資平台；Nuveen是TIAA集團的資產管理公司（TIAA為美國大學職員、教師與學術工作者提供退休金），而Nuveen Natural Capital以資產價值計，是全球最大的農地與林地資產管理者。2025年底，它管理121億美元的農地，總面積超過200萬英畝。澳洲金融集團麥格理（Macquarie）的投資部門麥格理資產管理公司表示，截至2026年3月，其管理的農地約460萬公頃，農業資產53億澳元：面積大得多，但以價值計，資產組合較小。

比爾·蓋茲（Bill Gates）是美國最引人注目的個人農地擁有者，透過Cascade Investment持有約27.5萬英畝土地，大部分是分布在17個州的農地。在Nuveen的基金載體面前，他相形見絀；而且他的土地看得清楚，Nuveen的則不然：蓋茲的土地面積有公開排名，也有媒體報導。Nuveen確實公布了一個總數，也就是超過200萬英畝的農地總面積，還有一張農場互動地圖。但這張地圖標示的是耕作面積，而非登記的地界；2020年拿它與巴西的土地登記比對時，也與登記資料不完全相符。因此，要掌握哪些載體持有哪些土地的全貌，就得從土地登記、基金文件和實地調查中一點一點拼湊。

這些機構農地擁有者本身（Nuveen、麥格理、Farmland Partners和Gladstone Land Corporation），名氣都不如《Land Report》美國地主排行榜前段那些擁有牧場與林地的億萬富豪；而其中最大的幾家，經營規模是那份榜單沒有收錄的：光是麥格理的農地，面積就約是榜首Stan Kroenke的4倍，後者擁有270萬英畝。

2008年後的資產類別

農地從小眾資產變成主流的機構資產類別，經過了一連串特定的事件。2008年金融危機摧毀了人們對金融工具的信心，這些工具的風險原本被其複雜性所掩蓋。大宗商品價格飆漲，讓生產糧食的土地明顯變得值錢，而2007至2008年的糧價危機更起了催化作用：糧價飆漲時，作為糧食供應基礎的資產就成了更有吸引力的投資。與此同時，一套投資理由開始在退休基金經理人之間流傳；TIAA-CREF在2012年宣布為旗下Global Agriculture LLC載體募得20億美元承諾出資時，公開闡述了這套說法：農地可以抵禦通膨，與股市的相關性也低。到了2023年，專門投資糧食與農業資產的活躍基金有960檔，管理資產超過1,500億美元。2008年至2022年間，全球農地價格上漲近一倍，在中東歐更漲至3倍。把機構資本導向農地的，是危機，以及一套投資理論，這套理論主張土地是糧食生產中唯一無法製造的投入要素，而這個主張是對的。

基金與世家在性格上也不同。世家大農莊（fazenda）的主人，無論當初土地是怎麼取得的，都在乎自己所持有那片土地的長期生產力。他的土地大多只花了祖父那一代開墾的代價，他的時間視野沒有盡頭；土地會傳給他的繼承人。投資基金持有土地，是把它當成一項資產，有目標報酬、有既定的投資期限，也對有限合夥人負有義務；一個為了出售而持有的部位，和一個為了傳承而持有的地方，管理方式自然不同。這種差異反映在土地的管理方式、佃農能有什麼期待，以及基金達到目標報酬、資產組合輪替時，當地社區會遭遇什麼。

在澳洲的一個農業區，新南威爾斯州的New England North West，金融化的農企業投資者在2004年至2019年間取得了將近20萬公頃農地，透過三條規模大致相當的途徑：收購上市或未上市的農業公司、購買已經包裝成金融資產的農場，以及整併家庭農場。追蹤這些投資者的地理學者形容，金融資本累積土地、重組區域農業的方式「靈活而投機」。永續糧食系統國際專家小組（IPES-Food）主張，金融化土地所有權的誘因模式，所產生的結果與傳統農業經營有系統性的差異：傾向短期榨取、減少對土壤健康的投資、限制在地供應鏈，以及對既有經營者漠不關心。

TIAA於1918年在安德魯·卡內基（Andrew Carnegie）的支持下成立，為大學教師提供退休金，至今仍管理著美國學術人員與教師的退休儲蓄。數以百萬計的人，整個職業生涯都在思考不平等與經濟權力的結構，卻透過自己的退休帳戶，投資於一些農地資產組合，而Chain Reaction Research在2020年把這些資產組合與巴西的火災、土地衝突和歷史毀林風險連結在一起。該機構發現，在巴西Matopiba地區6座TIAA資產組合農場上，2009年至2018年間有近3,000公頃土地的植被遭到清除，2019年8月又有3座農場共2,350公頃土地被焚燒。這些教師是實質受益人，卻對自己的退休帳戶資助哪些農場毫無發言權，對這些資產的相關決策沒有任何控制權，實際上也幾乎沒有辦法提出異議。

退休基金透過LP架構和SPV來分散所有權，也就是有限合夥與特殊目的載體，從它們的名稱完全看不出最終實質受益人是誰。

讓集中成為永久的邏輯

大衛·李嘉圖（David Ricardo）在1817年就指出了土地特有的問題，他的分析至今仍能解釋，為什麼集中的土地和其他集中的財富表現不同。土地的供給是固定的。它不像資本可以製造，也不像勞動力可以倍增。這意味著地租，也就是土地作為生產要素所得到的報酬，並不是對生產活動的獎勵，而是向每一個需要土地卻沒有土地的人收取的過路費。人口增加或經濟活動變得更密集時，對土地的需求就會上升。地主坐收隨之上漲的地租，卻無須對這項資產做任何改良。經濟學家把李嘉圖描述的機制稱為「級差地租」：隨著人口成長，較貧瘠或位置較不便的土地陸續投入使用，較好的土地便賺得一筆剩餘，金額等於它相對於耕作中最差土地的優勢，而這筆剩餘流向土地的主人。這個機制不需要任何惡意，甚至不需要任何意圖；它源自一種供給無法回應需求的資產。

國際土地聯盟（International Land Coalition）在2020年估計，全球規模最大的1%農場經營著全世界70%以上的農地。若以價值衡量，農村人口中最富有的10%占有60%的農地，最底層的50%只占3%。價值是更能說明問題的數字，因為它反映出最具生產力、商業上最容易利用的土地，都集中在最上層。

住宅方面的後果源自同一個機制，只是其中的因果鏈在政治上更有爭議。有一種論點認為，當就業中心附近的土地被集中在少數資產組合中，無論是世家、機構還是憲政形式的持有，供給受到限制，是因為地主從稀缺中獲益，而不是因為興建困難。2024年2月，英國競爭與市場管理局（CMA）完成住宅建築市場研究，正好檢驗了這個論點。它發現，最大的11家建商在土地儲備中握有約117萬塊建地，但結論是，造成不良結果的既不是囤地本身，也不是土地市場的運作；它把矛頭轉向規劃制度，以及建商刻意放慢興建速度、以保住售價的誘因。至少在英國，證據顯示稀缺發生在所有權的上游。

糧食體系方面的論點則更直接，證據也更充分。金融化的土地所有權改變了糧食生產的條件。當土地由一個有既定報酬目標的投資基金管理，長期土壤健康、在地供應鏈和小農取得土地的機會，只有在影響報酬的範圍內才會被納入模型。這類基金把農場當成金融工具持有，無論由誰來耕作，而這關係到土地生產什麼、為誰生產，以及以什麼條件生產。

自我強化的特性，正是李嘉圖指出的那一點：因為土地無法創造，在需求上升時期持有土地的人，不必改良資產就能坐享增值，而這筆資本又可以用來購入更多土地，價格是小買家負擔不起的。大多數國家的土地不平等正在加劇，光是亞洲，自1980年以來就上升了11%。1990年代以來的這波加速，有兩個可以區分的原因：一是全球南方在國際貨幣基金（IMF）與世界銀行貸款所附帶的結構調整條件下開放農地市場，讓原本外國資本無法進入的市場就此敞開；二是2008年後農地作為資產類別的金融化，同時提供了機構資本與投資理由，得以用前所未有的規模和速度買進土地。

看不見的難題

英格蘭與威爾斯的土地登記局，是全世界較透明的土地所有權制度之一，即便如此，Guy Shrubsole為了2019年出版的著作，仍花了好幾年工夫，才從登記資料中重建出土地集中的樣貌。Shrubsole發現，約2.5萬名地主擁有英格蘭大約一半的土地；儘管20世紀做了種種努力重新分配土地，貴族與地主士紳仍保有英格蘭約30%的土地；而在當時，英格蘭與威爾斯約17%土地的主人不明，因為這些土地從未登記，政府在2025年11月估計這個比例約為11%。

在世界上大多數地方，情況還要糟得多。土地所有權資料分散在各地的登記機關，儲存格式難以做彙總分析，維護的準確度與完整度參差不齊，而且透過公司載體持有的土地，並不要求揭露最終實質受益人。退休基金持有的農地不會出現在任何地主名單上。它們出現在基金公開說明書、有限合夥申報文件，以及土地登記中以載體名稱登記的條目裡，而這些名稱完全看不出最終由誰持有資產。Nuveen公布的總面積查得到，它自己的農場地圖也查得到。但Chain Reaction Research把這張地圖拿來與巴西Matopiba地區的土地登記比對時，發現登記的土地比地圖上顯示的更多，有些登記的地產根本不在地圖上。完整的所有權地圖，要靠專門尋找它的研究人員和記者，透過法律實體查詢、申請調閱農地登記，以及交叉比對公司所有權鏈，一點一點重建；這項工作費力又不完整，而這正是制度設計使然。

本文追溯的每一種所有權形式，都能讓彙總的土地持有無法成為看得清楚的政治事實。教會透過數以千計、比現代會計更古老且難以合併的教會法實體持有土地；皇家財產局則透過一種介於公私之間的憲政形式持有。巴西世家以清楚可辨的家族名義持有土地，但所處的法律與政治環境裡，可辨識並沒有帶來問責。退休基金透過LP與SPV架構持有土地，這些架構在設計上就不透明。這是四種不同的架構，建立在漫長的數百年間：中世紀教會法的公法人、1760年喬治三世把王室土地收益交給國會的安排、巴西農業邊疆的家族企業，以及2008年後資產管理業的LP架構。

這一切都不需要陰謀。天主教會在1983年制定教會法，並不是為了讓財經記者看不到它的土地；皇家財產局在憲政上的曖昧，則是中世紀的遺產。即便如此，一旦被看見就會具有政治意義的龐大所有權，偏偏看不見，因為它所屬的類別，落在那些為了讓經濟權力現形而設計的框架之外。

在每個案例中，隱形都伴隨著各自的政治豁免。教會的土地很少成為重新分配的目標，因為持有者是宗教機構，而這個機構所帶有的歷史與精神正當性，本身就像一種豁免。皇家財產局之所以免於挑戰，是因為它一直都在，也因為另一種選項，把海床「國有化」，聽起來比實際上激進，畢竟在這套憲政安排中，海床從來就不是私有的。巴西世家很少受到挑戰，因為他們的土地是在一套農業資本主義體系中產生的，國家的政治經濟仰賴這套體系，在大宗商品景氣繁榮時還為之歌頌。Nuveen的農地除了在非政府組織的報告中，很少受到質疑，因為它是為退休人士持有的，質疑它看起來就像在威脅教師的退休生活。這種豁免的運作方式，是把中產階級受益人擺成人質，挾持他們的，正是他們原本可能反對的土地集中。

這些所有權形式各自建立了一套說法，解釋為什麼自己的土地與眾不同，不受集中財富的一般衡量所約束，歸入一個尋常問題不適用的類別。任何回應土地集中的政治行動，都必須先有可辨識性：能說出誰持有什麼，並能沿著所有權鏈，從登記的實體一路追溯到最終受益人。這個前提在全世界幾乎每個司法管轄區都不存在，而在集中程度最高的那些類別裡，幾乎完全付之闕如。

結語

李嘉圖在1817年就明白，為什麼這件事對土地的意義大過任何其他資產：供給固定，集中就會不斷累積，而這種累積不需要所有者付出任何努力，只需要擁有這個事實。過去的圈地是靠國會法案完成的。如今的圈地則透過LP架構和境外載體進行，而圈地者之中，也包括教師的退休基金。

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主要資料來源與參考文獻

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